Thị trường bất động sản (BĐS) đang lên, nhưng không phải ấm lên trong giao dịch mua bán, mà bởi những tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán (HĐMB) nhà đất dự án giữa khách hàng và chủ đầu tư.
 |
"Đọc kỹ hướng dẫn sử dụng trước khi dùng”
Nhiều vụ tranh chấp HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai giữa khách hàng và chủ đầu tư, như dự án Quốc Cường quận 7, căn hộ Carina quận 8, (TP.HCM) Keangnam ở Hà Nội... diễn ra, chủ yếu xuất phát từ sự chủ quan của khách hàng.
“Việc cam kết về chất lượng xây dựng được thể hiện trong hợp đồng hoặc theo nhà mẫu chỉ được đánh giá bằng quan sát và miêu tả bằng câu chữ, cũng không có cơ sở nào để so sánh về chất lượng, chủng loại hay sản phẩm trang trí nội thất.
Những điều khoản này quy định chung chung, mập mờ, khi đáo hạn giao nhà người mua mới thấy được những thiệt hại”, anh Nguyễn Văn Chiến, chủ căn hộ ở quận Bình Tân, TP.HCM cho biết.
Là nhà đầu tư thứ cấp, ông Nguyễn Văn (quận 2) chỉ quan tâm đến giá cả và tiến độ thanh toán. Khi giá lên thì chuyển nhượng và chốt lời, có khi sáng đặt cọc giữ chỗ, chiều bán giấy cọc rồi. Việc trao đổi thỏa thuận, đề nghị điều chỉnh hợp đồng chủ yếu thông qua môi giới, nhưng việc này cũng ít được các chủ đầu tư chấp thuận, có chăng chỉ chỉnh sửa về câu chữ.
Chuyên viên môi giới dự án, Quách Hoa Thiên Triều cho biết, khi môi giới các dự án, việc tư vấn hợp đồng cho khách hàng cũng rất hạn chế, thường tránh việc tư vấn đến các điều khoản trong hợp đồng vì sợ trách nhiệm. Do đó khách hàng thường phải tự “bơi”.
“Trong hợp đồng, nhiều chủ đầu tư còn bỏ trống những điều khoản phí quản lý chung cư, hay phí bảo trì hàng năm... Trong trường hợp góp vốn để nhận nhà hay căn hộ trong tương lai còn dễ nảy sinh tranh chấp hơn, vì bản chất giữa hai hợp đồng góp vốn và HĐMB rất khác nhau.
Khi đến giai đoạn chuyển từ hợp đồng góp vốn sang HĐMB nhà hình thành trong tương lai, khách hàng không có cơ hội để thỏa thuận HĐMB với chủ đầu tư, bởi tiền đã giải ngân cho chủ đầu tư trong quá trình góp vốn, đành chấp thuận ký với chủ đầu tư “HĐMB theo mẫu”, chuyên viên pháp lý của một sàn giao dịch BĐS cho biết.
Ngoài ra, có những nội dung điều khoản trong hợp đồng của một vài doanh nghiệp gây bất lợi cho khách hàng. Ví dụ như điều khoản xử phạt (không đảm bảo nguyên tắc bình đẳng) khách chậm nộp tiền thì bị tính lãi ngày, nếu quá 30 ngày thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng...
Nhưng nếu chủ đầu tư bàn giao căn hộ, nền nhà chậm thì chỉ bị phạt 1% trên tổng số tiền đã thanh toán một lần duy nhất khi bàn giao...
Luật sư Nguyễn Thị Cam, Phó giám đốc Công ty Đất Luật, nhận xét, mặc dù hợp đồng do chủ đầu tư soạn, nhưng do không chú trọng khi soạn thảo hợp đồng, tùy vào từng trường hợp tranh chấp, không phải thiệt hại lúc nào cũng thuộc về khách hàng.
Có nhiều chủ đầu tư soạn thảo hợp đồng tuyệt đối tôn trọng nguyên tắc bình đẳng quyền và nghĩa vụ của các bên, nhưng do chưa có kinh nghiệm, không lường trước được hết khó khăn, cũng như biến động kinh tế nên có những điều khoản tự trói buộc mình một cách thiếu thực tế. Vì vậy, khi tranh chấp xảy ra, họ chịu thiệt hại nặng nề.
Phải lường trước
Nhiều chuyên gia nhận định, nảy sinh tranh chấp HĐMB giữa khách hàng và chủ đầu tư trong thời gian tới sẽ nhiều hơn và mức độ phức tạp càng gia tăng.
Theo luật sư Cam, trước khi quyết định ký hợp đồng, khách hàng cần phải chú ý xem xét uy tín của chủ đầu tư, căn cứ pháp lý của dự án đầu tư (giấy tờ về sử dụng đất, giấy phép đầu tư, giấy phép xây dựng...) để tránh bị lừa đảo.
Khi xác định giá mua căn hộ cần phải xem xét kỹ các phụ lục về vật liệu xây dựng, trang trí nội thất, giá đã bao gồm VAT chưa (Từ ngày 12/4/2009, giá bán căn hộ đã bao gồm 2% phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư).
Thỏa thuận về cách tính diện tích căn hộ. Phần sở hữu chung riêng trong nhà chung cư. Phần dự kiến thu phí quản lý nhà chung cư....
Kỳ vọng của các nhà hoạch định chính sách, với 80% sản phẩm của các dự án BĐS phải giao dịch quan sàn sẽ giúp hạn chế những những tranh chấp.
Theo ông Ngô Đình Hãn, Giám đốc Khối kinh doanh Hệ thống sàn giao dịch BĐS ACB, với vai trò là đầu mối trung gian giữa người bán và mua, sàn giao dịch sẽ xem xét kỹ về tính pháp lý dự án, điều kiện bán hàng, hợp đồng mua bán để tư vấn rõ cho khách hàng.
Nếu hợp đồng không mang tính bình đẳng, minh bạch về quyền lợi và nghĩa vụ giữa chủ đầu tư và khách hàng, sàn giao dịch sẽ đứng ra tư vấn chủ đầu tư sửa đổi. Nếu chủ đầu tư không sửa, lúc đó sàn giao dịch sẽ từ chối cung cấp dịch vụ môi giới.
Tuy nhiên, theo ông Hãn, không phải sàn giao dịch nào cũng thực hiện tốt nhiệm vụ này, mà thông thường nhiều sàn chỉ đứng ra môi giới bán hàng, còn vai trò tư vấn hợp đồng mua bán lại rất mờ nhạt.
