“Hầu bao” mua nhà ngày càng thắt

Tốc độ tăng giá nhà đất cao hơn rất nhiều so với tốc độ tăng GDP/đầu người, đồng nghĩa Giá nhà đất quá cao so với thu nhập bình quân đầu người. Do vậy hiện nay đại đa số người dân ngày càng khó tích góp "hầu bao" đủ để mua nhà đất.

Tăng rủi ro các dòng tiền đầu cơ

Biến động mạnh của vàng, ngoại tệ những năm qua đã làm dòng tiền trong dân xáo động, chạy loanh quanh giữa các kênh đầu tư như vàng, USD, chứng khoán, mà không đến được nơi trực tiếp tạo ra của cải vật chất, tăng năng suất và năng lực cạnh tranh quốc gia, làm méo mó chức năng cơ bản của hệ thống tài chính (cầu nối giữa tiết kiệm và đầu tư).

Hậu quả là làm tăng nhanh các khoản đầu cơ rủi ro và hình thành bong bóng tài sản. Theo kết quả khảo sát của Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, BĐS là kênh đầu tư ưa thích của người dân đô thị, với 34% tổng số hộ gia đình có các hoạt động đầu tư.

Tiếp theo là các hoạt động cung cấp dịch vụ, chiếm 24%. Đầu tư cho sản xuất còn hạn chế, với tỷ lệ dưới 10%/tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư. Mặc dù kết quả khảo sát chưa mang tính đại diện cho thị trường, song cũng phần nào phản ánh xu hướng đầu tư của người dân.

Sự tăng trưởng nhanh của nền kinh tế, thu nhập đầu người tăng, tốc độ đô thị hóa cao và dân số trẻ là những yếu tố tạo nên nhu cầu BĐS tăng cao. Bên cạnh đó, kinh tế vĩ mô còn nhiều bất ổn như lạm phát cao, tỷ giá hối đoái thiếu ổn định... đã tạo ra tác động tâm lý trong dân, coi BĐS như một kênh đầu tư có thể mang lại lợi nhuận cao.

Có một loại vốn khác đổ vào thị trường BĐS được Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia tính riêng là kiều hối. Dù khác nhau về tính chất luồng tiền nhưng về bản chất kiều hối cũng là nguồn vốn dân cư (do kiều bào đầu tư qua thân nhân hoặc cho thân nhân để đầu tư). 

Lượng kiều hối tăng mạnh với mức tăng bình quân khoảng 25%/năm trong những năm qua, từ mức 1,1 tỷ USD năm 2001, lên 8 tỷ USD năm 2010. Theo kết quả một cuộc khảo sát tiến hành với hơn 4.000 hộ gia đình Việt Nam có liên quan đến kiều hối, phần lớn kiều hối về Việt Nam được dùng để mua nhà đất, một phần nhỏ hơn còn lại được gửi tiết kiệm và mua các sản phẩm sử dụng lâu dài. Điều này cho thấy tốc độ tăng kiều hối tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá nhà đất.

Chính sách vĩ mô tác động đến người dân mua BĐS

Thị trường BĐS chịu ảnh hưởng của các chính sách quản lý đất đai và chính sách tài khóa, tiền tệ. Các chính sách này giúp thanh lọc thị trường, lựa chọn các nhà đầu tư chuyên nghiệp, có năng lực tài chính, hạn chế đầu cơ BĐS, giúp thị trường phát triển bền vững hơn.

Tuy nhiên, trong thực tế, một số chính sách đã hạn chế dòng tiền chảy vào BĐS, khiến thị trường trầm lắng thời gian qua (ĐTTC số ra ngày 22-8 đã có bài phản ánh: “Cân, chỉnh chính sách, thủ tục cho thị trường"). Cụ thể, Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Thông tư 16/2010/TT-BXD khiến chủ đầu tư và người mua e ngại về tính pháp lý của giao dịch với hình thức hợp đồng góp vốn.

Theo đó, các bên chỉ được ký hợp đồng ủy quyền công chứng quyền sử dụng, bán, cho thuê khi nhà đã xây xong và mỗi người chỉ được sở hữu một nhà trong mỗi dự án.

“Hầu bao” mua nhà ngày càng thắt ảnh 1

Công nhân khó có cơ hội để sở hữu nhà. Ảnh: TỰ TRUNG

Nghị định này cho phép 20% số căn hộ của một dự án được bán thông qua hình thức hợp đồng góp vốn trước khi hoàn thành phần móng, nhưng sau khi phần hạ tầng đã được khởi công. 80% căn hộ còn lại chỉ được bán sau khi phần móng đã hoàn thành, theo hợp đồng mua bán thông qua một sàn giao dịch BĐS nhất định (và theo những điều kiện của sàn giao dịch).

Phản ứng tức thời của nhà đầu tư đối với thị trường là e ngại và chờ đợi. Thông tư 13/2010/TT-NHNN nâng hệ số rủi ro đối với cho vay BĐS từ mức 150% lên 250% đã không khuyến khích ngân hàng cho vay kinh doanh BĐS.

Bên cạnh đó, do việc ngân hàng thu hẹp tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất nên cả chủ đầu tư lẫn khách hàng trong lĩnh vực BĐS phải đối mặt với khó khăn thiếu vốn.

Đầu tư BĐS cần vốn lớn và dài hạn nên những khó khăn về nguồn vốn là những yếu tố hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, nhận định: “Kinh tế vĩ mô còn gặp nhiều khó khăn, nếu tiếp tục duy trì thắt chặt tiền tệ hà khắc như hiện nay, có thể dẫn tới tình trạng kinh tế “vừa lạm phát, vừa đình đốn”.

Trong điều kiện đó, người dân có nhu cầu mua nhà đất thực sự đang trong tâm lý nghe ngóng, chờ đợi. Chính yếu tố này càng làm hạn chế dòng tiền vào BĐS và thị trường tiếp tục ảm đạm”.

Cần chính sách tín dụng mua nhà để ở

Ông Bùi Thanh Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty Liên doanh Phú Mỹ Hưng, nhận xét: “Lãi suất cho vay mua nhà ở Việt Nam hiện nay quá cao (trên 20%/năm) trong khi ở Đài Loan chỉ khoảng 2,5%/năm. Theo thống kê của Phú Mỹ Hưng, chỉ khoảng 30% khách hàng mua nhà của Phú Mỹ Hưng vay vốn ngân hàng; do chi phí lãi vay quá cao, đa số khách hàng để dành đủ tiền rồi mới mua nhà.

Điều này làm chậm lại tốc độ phát triển các khu đô thị (tại Đài Loan, gần 100% người mua nhà vay vốn ngân hàng). Theo tôi, đối với khách hàng vay vốn để mua nhà, nên có những nguồn vốn dài hạn với lãi suất ổn định (ở Đài Loan lãi vay mua nhà còn được khấu trừ thuế thu nhập cá nhân)”.

Trong giai đoạn phát triển, nước ta luôn phải đối mặt với bài toán đô thị hóa và nhu cầu thật về nhà ở, do đó Chính phủ nên xem xét và thiết kế chính sách tín dụng nhà ở tầm chiến lược và mang tính dài hạn. Cần phát triển nhiều kênh khác nhau tạo nguồn vốn dài hạn với lãi suất phù hợp để phục vụ nhu cầu vay mua căn nhà đầu tiên, chẳng hạn như dẫn vốn từ các quỹ bảo hiểm y tế - xã hội của Chính phủ đến các kênh cho vay mua nhà hiệu quả như các ngân hàng, chứng khoán hóa các khoản vay mua nhà trả góp để tăng tính thanh khoản cho thị trường này.

HOÀNG MAI

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

(ĐTTCO) - Người dân nói chung và giới kinh doanh BĐS nói riêng khá quan tâm đến một số đề xuất của Bộ Tài chính với Chính phủ về định hướng điều chỉnh 5 chính sách thuế, trong đó có Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), bởi liên quan đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. 
 

Dự án - đầu tư

Căn hộ to, không lo “nặng” tài chính

(ĐTTCO) - “Gia đình chọn sống trong khu căn hộ ở Nam Sài Gòn mấy năm nay vì tiện nhiều thứ, có điều các cháu ngày càng lớn nên phải sắm căn to hơn mới đủ không gian sinh hoạt. 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn