Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng cho thấy tính đến 30-4-2015, các ngân hàng mới cam kết cho vay được 13.078 tỷ đồng, giải ngân được 7.155 tỷ đồng (tương đương hơn 23%) trong gói 30.000 tỷ đồng. Con số ít ỏi này khiến không ít người ái ngại, bởi cho đến nay chỉ riêng “trái bóng” mức thu nhập của người dân vẫn đang được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) và Bộ Xây dựng “đá” cho nhau.
Bóng ở chân ai?
Theo quy định tại Mục 1 của Công văn 395/BXD-QLN ngày 3-3-2015 của Bộ Xây dựng, người có thu nhập thấp mới thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Người có thu nhập phải chịu thuế thu nhập cá nhân (trên 9 triệu đồng/tháng) không phải là đối tượng có thu nhập thấp, nên không thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, kể cả trường hợp chưa có nhà ở, hoặc đang ở chật (bình quân dưới 8m2/người).
Căn cứ vào công văn này, NHNN đã có Công văn 1496/NHNN-TD ngày 16-3-2015 gửi các NHTM tham gia gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Theo đó, người lao động có tổng thu nhập không phải đóng thuế thu nhập cá nhân (9 triệu đồng/tháng) là người có thu nhập thấp thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng.
Đối với người lao động có tổng thu nhập trên 9 triệu đồng/tháng thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân, không được coi là người có thu nhập thấp, nên không thuộc đối tượng được vay gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để mua nhà.
Đã là người thu nhập thấp lại phải chứng minh khả năng trả nợ với khoản tiền vay lớn rõ ràng là điều bất khả thi. Bởi người nghèo vay tiền dĩ nhiên phải có cơ chế khác với cho người giàu vay tiền. Trên thế giới đã áp dụng phương cách có trung gian là các tổ chức cộng đồng hay các NH dành riêng cho người nghèo đạt hiệu quả cao, tại sao ta không áp dụng. GS. Đặng Hùng Võ |
Quy định này ngay lập tức gặp phải những phản ứng trái chiều trong dư luận, đặc biệt là giới ngân hàng, vì nếu chiếu theo điều này sẽ khó có NHTM nào dám cho vay. Một đại diện NHNN khu vực TPHCM cho rằng quy định như vậy giống như đánh đố người vay, vì nếu thuộc đối tượng thu nhập thấp theo quy định, sau khi trừ chi phí sinh hoạt không đủ đảm bảo khả năng trả nợ cho ngân hàng.
Còn người có thu nhập cao hơn, đủ khả năng trả nợ ngân hàng lại không được vay. Vướng mắc này nằm ở phía Bộ Xây dựng. Vậy nhưng cơ quan này vẫn tiếp tục “kiên định” với nhận định của mình về đối tượng được vay vốn ưu đãi. Mới đây nhất, trong báo cáo về thị trường BĐS gửi Quốc hội, Bộ Xây dựng đã có những tính toán rất cụ thể.
Đại diện Bộ Xây dựng cho rằng theo quy định của pháp luật, thuế thu nhập cá nhân là thu nhập tính thuế = thu nhập chịu thuế - các khoản giảm trừ. Trong đó thu nhập chịu thuế là tổng thu nhập cá nhân nhận được từ tổ chức chi trả, không bao gồm tiền ăn giữa ca, ăn trưa, phụ cấp điện thoại... Các khoản giảm trừ bao gồm bản thân là 9 triệu đồng và người phụ thuộc là 3,6 triệu đồng (tính trên 1 tháng)...
Thí dụ, 1 hộ gia đình có 2 vợ chồng là người lao động cùng nhận được từ tổ chức chi trả 9 triệu đồng/tháng (không bao gồm tiền ăn giữa ca, ăn trưa, phụ cấp điện thoại...), có 2 con còn nhỏ nhưng không có người phụ thuộc phải phụng dưỡng. Như vậy, hộ gia đình này có thu nhập để tính mức chịu thuế là 18 triệu đồng - 3,6 triệu đồng x 2 = 10,8 triệu đồng/tháng, không phải nộp thuế thu nhập. Hộ gia đình này sẽ phải nộp thuế thu nhập khi có mức thu nhập từ 2 vợ chồng cao hơn mức 18 triệu đồng + 7,2 triệu đồng = 25,2 triệu đồng/ tháng. Như vậy việc quy định của Bộ Xây dựng là phù hợp trong thời điểm hiện nay.
Bộ Xây dựng cũng khẳng định, tốc độ giải ngân chậm do trên thị trường không có nhiều sản phẩm nhà ở phù hợp với các quy định để được vay hỗ trợ nhà ở, không phải ở quy định… thế nào là người thu nhập thấp.
Vẫn khó tìm câu trả lời
Trên thực tế, mức quy định thu nhập thế nào là thấp đã góp phần đẩy việc giải ngân thêm một nấc khó khăn mới. Thực tế hiện nay ngân hàng không hề thiếu tiền, điển hình là họ vẫn chào mời rất tích cực các gói vay thương mại. Tuy nhiên, là đơn vị kinh doanh, dĩ nhiên các NHTM phải đặt yếu tố lợi nhuận lên hàng đầu và e dè với các đối tượng có thể làm nặng thêm nợ xấu.
Nhiều doanh nghiệp kinh doanh trong lĩnh vực BĐS chia sẻ nếu các NHTM thực lòng muốn cho vay, hoàn toàn không khó. Tuy nhiên, điều này lại vướng bởi quy định về gói 30.000 tỷ đồng từ 2 bên là NHNN và Bộ Xây dựng. Trong đó bên có tiền không quy định về đối tượng được vay, bên quy định về đối tượng được vay lại không có tiền. Chính sự không gặp nhau này đã tạo nên những nút thắt rất khó tháo gỡ. Một số doanh nghiệp đã đề xuất tháo bỏ quy định về mức thu nhập, thay vào đó hỗ trợ lãi suất khi tính trên giá trị tổng căn hộ.
Thí dụ, mua căn hộ 500 triệu đồng sẽ có mức lãi suất ưu đãi lớn, căn hộ 800 triệu đồng lãi suất sẽ cao hơn… Tuy nhiên đại diện Bộ Xây dựng cho rằng không thể thực hiện cách này bởi có thể sẽ xảy ra những khuất tất, tiêu cực như sẽ có hiện tượng đầu cơ nhà giá thấp hay nguồn lực cho vay không đủ.
 |
Quy định về mức thu nhập là một trong những nguyên nhân làm trì trệ gói 30.000 tỷ đồng. |
Phương cách duy nhất để người dân có thể tiếp cận gói tín dụng này là hy vọng vào sự rộng cửa của ngân hàng hoặc chờ cho đến khi nguồn cung nhà ở xã hội (NoXH) dư dả. Điều này theo các chuyên gia không khác gì đánh đố, bởi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng sẽ kết thúc vào tháng 6-2016. Trong vòng 1 năm tới, liệu sẽ có thêm được bao nhiêu căn hộ NoXH, nhà ở thương mại giá thấp?
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, tính đến hết năm 2014, cả nước đã hoàn thành đầu tư xây dựng 102 dự án NoXH, trong đó có 38 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng 19.686 căn hộ, hiện đang tiếp tục triển khai 150 dự án, trong đó có 91 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, quy mô xây dựng khoảng 55.830 căn hộ. Tuy nhiên, trong số này, có bao nhiêu căn hộ cán đích trước thời điểm kết thúc gói tín dụng ưu đãi để người dân có thể tiếp cận, vẫn luôn là câu hỏi khó trả lời.
