Góc khuất tín dụng bất động sản

CTCP Địa ốc Dầu khí (PVL-HNX) đã chọn con đường bán lỗ 85 căn hộ của dự án Petro Vietnam Landmark để có tiền trả nợ ngân hàng. Trước đây PVL đầu tư vào dự án này với giá 21,36 triệu đồng/m2, nay giá mà công ty chào bán thấp nhất chỉ còn 15,5 triệu đồng, chấp nhận lỗ gần 70 tỷ đồng.

Góc khuất tín dụng bất động sản ảnh 1

Ngoài ra, Công ty Xây dựng và Phát triển nhà Hoàng Anh (HAGL Land) cũng vừa hạ giá bán 500 căn hộ của dự án An Tiến ở Phước Kiểng, Nhà Bè, TPHCM từ 18 triệu đồng xuống 14,5 triệu đồng/m2. Hiện tượng cắt lỗ bất động sản sẽ còn lan rộng, nhưng ngay cả khi các doanh nghiệp cắn răng chịu lỗ, giải pháp này vẫn không khả thi vì thanh khoản thị trường thấp. Do vậy, giá nhà đất phải tiếp tục hạ xuống, đặc biệt khi áp lực trả nợ cuối năm đang đến gần.

Cầm hơi với lãi suất

Khoản vay 100 tỷ đồng của PVL tại Ngân hàng Liên Việt đáo hạn vào tháng 11-2011. Nếu trả được nợ, sau đấy được ngân hàng cho vay lại, lãi suất mà PVL được chào là 25%/năm. Trong trường hợp không trả được nợ, lãi suất phạt tương ứng 150% lãi suất hợp đồng đã ký.

Lãi suất cho vay BĐS không nằm trong diện 17-19%/năm như định hướng của Nhà nước. Hiện tại nó dao động xung quanh 22-27%/năm tùy người vay và dự án. “Ngay cả khi lãi suất dành cho BĐS giảm về 18%/năm, các doanh nghiệp mới chỉ cầm hơi” - ông Đoàn Nguyên Đức, Chủ tịch HĐQT Công ty Hoàng Anh Gia Lai (HAG), nhận xét.

Ông Đức cho biết giá BĐS chưa đến đáy, vì giá tuy đã giảm, nhưng vẫn không tìm được người mua. Đến cuối năm nay và đầu năm sau tốc độ hạ giá sẽ mạnh hơn. 3 năm trước, HAG là công ty đầu tiên giảm giá bán căn hộ cao cấp xuống 1.200USD, sau đó là 1.000USD/m2. Nay HAG sẵn sàng đưa giá bán xuống mức 800-700USD/m2, thậm chí thấp hơn nếu tìm được người mua.

Không chỉ các chủ đầu tư dự án nhìn vào lãi suất ngân hàng mà người mua nhà, đất cũng ngóng lãi suất. Với lãi suất hỗ trợ mua nhà 22-24%/năm, không có nhiều người đủ “dũng cảm” vay tiền. Khảo sát của một ngân hàng với các khách hàng cá nhân cho thấy người vay chỉ mạo hiểm vay mua nhà nếu lãi suất ở mức 15%/năm, mà mức này phải chờ vài năm nữa!

“Phá băng” bất động sản và hệ lụy

Ông Đức thẳng thắn: “Thời gian qua chúng tôi huy động được vốn nước ngoài là nhờ cao su và thủy điện. Nếu giới thiệu HAG như một doanh nghiệp chỉ kinh doanh BĐS, nhiều nhà đầu tư sẽ bỏ đi”.

Sự đóng băng kéo dài của thị trường BĐS song hành với mặt bằng lãi suất cao. Tuy nhiên, điều dễ nhận ra là sự đóng băng ấy chưa đưa đến một sự đổ vỡ hoặc thay đổi đáng kể nào mà cả người bán - người mua cần ghi nhận. Một bộ phận doanh nghiệp BĐS báo lỗ trong 9 tháng, số khác lợi nhuận giảm mạnh, song số công ty khai tử vẫn chỉ đếm trên đầu ngón tay, nghĩa là khủng hoảng chưa xảy ra khi mà sự cầm cự vẫn đang có chỗ đứng.

Sự cầm cự không xuất phát riêng từ doanh nghiệp, nó đang phụ thuộc chủ yếu vào các tổ chức tín dụng. Nhiều khách hàng đến hạn trả nợ cuối năm, không thể tìm ra nguồn trả, đành phó mặc cho ngân hàng xử lý. Cách thông thường là ngân hàng siết dự án, đấu giá, phát mãi, thu hồi nợ. Phát mãi tài sản thế chấp là bất động sản vô cùng khó khăn.

Một số doanh nghiệp và ngân hàng đành phải tính bài chuyển nợ từ ngân hàng này qua ngân hàng khác. Kiểu ngân hàng A giải chấp để khách hàng mang tài sản qua thế chấp tại ngân hàng B, vay tiền về trả ngân hàng A. Như thế, nợ chuyển từ ngân hàng A sang ngân hàng B hoặc ngược lại. Cách thức nguy hiểm này có thể gây ra hệ lụy đổ vỡ dây chuyền mà giới kinh doanh tiền tệ rõ hơn ai hết.

Độ xác thực của những con số

Theo quy định đến ngày 31-12-2011 dư nợ cho vay phi sản xuất của các ngân hàng phải ở mức 16% tổng dư nợ.

Mới đây chi nhánh NHNN TPHCM công bố cho vay phi sản xuất của các tổ chức tín dụng trên địa bàn đã giảm 16,65%. Ngày 7-9-2011 NHNN cho biết trong tám tháng đầu năm cho vay phi sản xuất toàn hệ thống giảm 16,95%, trong đó cho vay chứng khoán giảm 43%, bất động sản giảm 10%, tiêu dùng giảm 23%.

Thoạt nhìn, mức giảm của các chỉ số cho thấy doanh nghiệp đã trả nợ và không được vay thêm, còn ngân hàng đã đòi được nợ ở những lĩnh vực bị hạn chế phát triển tín dụng. Điều này không sai, nhưng liệu nó có phản ánh đúng thực tế lại là chuyện khác.

Báo cáo tài chính của các ngân hàng chỉ ra mức trích lập dự phòng rủi ro từ đầu năm đến nay tăng vọt, có ngân hàng tăng gấp hai lần so với cùng kỳ.

Nguyên nhân chính là do nợ xấu, nợ dưới chuẩn tăng nhanh. Các khoản nợ này hầu hết rơi vào lĩnh vực chứng khoán, BĐS. Một ngân hàng cổ phần trong tốp 5, lẽ ra lợi nhuận trước thuế chín tháng hơn 2.000 tỷ đồng, nhưng báo cáo hợp nhất rốt cuộc còn hơn 1.000 tỷ đồng vì phải trích lập dự phòng cho vay chứng khoán.

Cho đến nay chưa có một cuộc thanh tra, kiểm tra chính thức nào về sự hợp lý trong trích lập dự phòng rủi ro của ngân hàng. Liên quan đến BĐS, nhiều khoản vay được ẩn dưới dạng trái phiếu doanh nghiệp.

Từ ngày 20-10-2011 trái phiếu doanh nghiệp phải được tính vào dư nợ tín dụng và có lý do để tin rằng với việc tính toán mới này, dư nợ cho vay BĐS hẳn sẽ phải tăng trong quý IV.

(TBKTSG)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

(ĐTTCO) - Người dân nói chung và giới kinh doanh BĐS nói riêng khá quan tâm đến một số đề xuất của Bộ Tài chính với Chính phủ về định hướng điều chỉnh 5 chính sách thuế, trong đó có Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), bởi liên quan đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. 
 

Dự án - đầu tư

FLC khai trương FLC Grand Hotel Samson

(ĐTTCO). - Ngày 20-8, Tập đoàn FLC đã tổ chức Lễ chính thức Khai trương FLC Grand Hotel Samson thuộc Quần thể du lịch nghỉ dưỡng sinh thái FLC Sầm Sơn tại thành phố Sầm Sơn, tỉnh Thanh Hóa.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?