Giãn dân song hành với “vun” dân

(ĐTTCO)-Theo ông Nguyễn Hoài Nam, Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị TPHCM, so với nhiều đô thị có tầm vóc tương tự, TPHCM vẫn chưa có nhiều nhà cao tầng.

Giãn dân song hành với “vun” dân ảnh 1 

Tiến sĩ Huỳnh Thế Du, giảng dạy chương trình Fulbright thuộc Đại học Kinh tế TPHCM cũng cho rằng, với quá nhiều nhà thấp tầng được xây dựng dàn trải như hiện nay, TPHCM chưa sử dụng đất hiệu quả. Chưa kể với cấu trúc đô thị như vậy, rất khó phát triển vận tải hành khách công cộng. Khắc phục điều này để qua đó chống ùn tắc giao thông, TPHCM phải nén hơn nữa, tức phải xây thêm nhiều nhà cao tầng. Vấn đề chỉ là xây dựng như thế nào…

“Vun” dân dọc theo các trục giao thông, vận tải chính

Ngay khi những công việc đầu tiên của dự án đầu tư xây dựng tuyến metro số 1 Bến Thành - Suối Tiên được thực hiện, nhiều nhà khoa học đã góp ý với TPHCM: Đây là cơ hội “vàng” để TPHCM “vun” dân, chỉnh trang đô thị theo hướng phát triển bền vững, chống ùn tắc giao thông. Một trong những nhà khoa học đi đầu trong việc góp ý này là PGS-TS Nguyễn Trọng Hòa.

Theo quan điểm của ông, tại mỗi ga của tuyến metro, TPHCM nên xây dựng một khu dân cư tập trung với đầy đủ hệ thống hạ tầng kỹ thuật và xã hội. Tuyến metro sẽ như cầu nối, phục vụ nhu cầu đi lại của người dân trong khu vực, cũng như đưa những người ở khu vực khác tới đây làm việc và học tập. Kinh nghiệm phát triển đô thị ở nhiều TP trên thế giới cho thấy, đây là phương thức phát triển đô thị bền vững, bởi gắn kết trong đô thị là hệ thống vận tải hành khách công cộng.

Điều đáng mừng là TPHCM đã lắng nghe ý kiến của các chuyên gia và đã có nhiều động thái “vun” dân tại các đầu mối giao thông quan trọng. UBND TPHCM đã giao Sở Quy hoạch - Kiến trúc TP cùng các địa phương có tuyến metro số 1 đi qua nghiên cứu lập quy hoạch phát triển các cụm dân cư tập trung xung quanh các nhà ga metro.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng đã nhìn ra cơ hội phát triển bất động sản ở đây và nhanh chóng tập trung nguồn lực cho các dự án xây dựng cao ốc dọc tuyến metro số 1. Nhiều khu dân cư mới như khu dân cư Tân Cảng, Ba Son… đã và đang nhanh chóng “nên hình nên dáng” cùng với tiến độ xây dựng tuyến metro này.

Tuy nhiên, ngoài tuyến metro số 1, việc hình thành các khu dân cư mới dọc các hành lang giao thông, trục vận tải chính vẫn chưa rõ nét. Theo kế hoạch, năm 2019 tuyến BRT đầu tiên của TPHCM sẽ đi vào hoạt động. Tuyến này chủ yếu chạy trên đường Võ Văn Kiệt - một trong những tuyến đường giao thông đã được lập thiết kế đô thị và quy chế quản lý kiến trúc, nghĩa là khá đủ điều kiện để hình thành các khu dân cư tập trung dọc theo các nhà ga.

Thế nhưng, tất cả dường như vẫn im ắng. Về phía TP, chưa thấy có chính sách mạnh mẽ để thu hút đầu tư vào đây; còn các nhà đầu tư, tất nhiên, họ còn phải nghe ngóng… Đường Phạm Văn Đồng - một trong những trục giao thông chính đã có thiết kế đô thị và TP cũng đã có kế hoạch xây dựng tuyến BRT thứ hai ở đây.

Tuy nhiên, như đường Võ Văn Kiệt, ở đây vẫn chưa thấy có các chính sách đột phá để thu hút đầu tư. Dọc tuyến đường Phạm Văn Đồng vẫn chủ yếu là những ngôi nhà phố, nhỏ, thấp tầng, chưa kể còn có không ít ngôi nhà dị dạng, siêu méo, siêu mỏng… với mật độ sử dụng đất lên tới 100%, không còn chỗ cho cây xanh và các công trình công cộng khác.

Việc triển khai xây dựng các khu dân cư sau khi các tuyến metro, tuyến BRT đi vào hoạt động sẽ gặp nhiều khó khăn. Giá nhà đất tăng cao và việc vận động người dân di dời sẽ không đơn giản. Chưa kể, nếu không hình thành ngay được các khu dân cư lớn, nằm dọc các ga, nguy cơ các tuyến metro, BRT không có đủ lượng khách cần thiết để vận hành có hiệu quả là rất lớn.

Giãn dân ra đô thị vệ tinh

Vào thời điểm công bố đồ án quy hoạch đô thị mới Thủ Thiêm cách nay gần 20 năm, Tiến sĩ Trần Du Lịch, khi đó là Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM đã đề nghị, tạm thời không đầu tư vào khu vực trung tâm hiện hữu mà hướng tất cả các sự quan tâm của nhà đầu tư vào Thủ Thiêm. Tiếc rằng, đề nghị ấy chưa được quan tâm.

Một thời gian dài, nhiều nhà đầu tư chỉ “chăm chăm” xin được đầu tư vào khu trung tâm hiện hữu. Cũng chẳng trách họ được, khu trung tâm với hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh sẽ giúp cho các sản phẩm địa ốc của các doanh nghiệp hấp dẫn hơn. Hệ quả là hệ thống hạ tầng hiện hữu quá tải đã khiến cho khu trung tâm trở thành một trong những khu vực có nguy cơ ùn tắc giao thông cao nhất TP. Rồi sau khu trung tâm TP, khu trung tâm của các quận, huyện cũng lần lượt có nguy cơ ùn tắc giao thông cao do ngày càng có nhiều khu dân cư mới với nhiều dãy nhà cao tầng xuất hiện. 

Cũng rất mừng, hiện nay TPHCM đang quyết liệt đầu tư cho khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo Ban quản lý đô thị mới Thủ Thiêm, nếu không có gì thay đổi, dịp lễ 30-4 năm nay, 4 tuyến đường chính của khu đô thị này sẽ hoàn thành. Đây sẽ là tiền đề quan trọng để khu đô thị mới Thủ Thiêm cất cánh.

Tuy nhiên, nhiều khu đô thị vệ tinh khác đã được xác định trong đồ án quy hoạch xây dựng TPHCM từ hàng chục năm nay như đô thị Tây Bắc Củ Chi… gần như “án binh bất động”. Gần đây có nhiều động thái cho thấy khu đô thị vệ tinh Tây Bắc Củ Chi đã bắt đầu được nhiều nhà đầu tư quan tâm. Dù vậy, tất cả những điều đó không thể ngay lập tức giúp các khu vực trung tâm TP và trung tâm các quận, huyện thay đổi tình hình.

Trong cuộc họp giữa Chính phủ và TPHCM trước Tết Đinh Dậu mấy ngày để bàn về các giải pháp giải quyết tình trạng ùn tắc giao thông tại TPHCM, Thủ tướng và các Phó Thủ tướng: Trương Hòa Bình, Trịnh Đình Dũng cùng bộ trưởng nhiều bộ đã đề nghị TPHCM giãn kế hoạch xây dựng các cao ốc trong nội thành cho đến khi đảm bảo cơ bản hệ thống hạ tầng kỹ thuật đi kèm. Chưa biết TPHCM sẽ xem xét lời đề nghị đó thế nào, bởi lẽ nhiều dự án phát triển bất động sản đã được cấp phép từ nhiều năm trước và việc khởi công xây dựng chỉ còn là vấn đề thời gian.

Chính sách “nước chảy chỗ trũng”

Theo nhiều chuyên gia về đô thị, để ứng xử trong tình huống này, TPHCM sẽ phải quyết tâm và khéo léo. Đặc biệt là quyết tâm, bởi chắc chắn sẽ có những nhà đầu tư tìm mọi cách để được xây dựng cao ốc trong nội thành, nhất là đối với các cao ốc đã được chấp thuận chủ trương. Các nhà đầu tư sẽ viện hàng trăm lý do: dự án đã có thiết kế được duyệt, vốn đã vay… để tạo sức ép với lãnh đạo TP. Một dự án được du di, sẽ có thêm hàng chục thậm chí hàng trăm dự án… đòi hỏi quyền lợi tương tự.

Tiến sĩ Trần Du Lịch cho rằng, với doanh nghiệp, lợi nhuận là quan trọng và TPHCM nên tận dụng nguyên tắc “nước chảy chỗ trũng” để xử lý các vấn đề liên quan đến đầu tư. Giải pháp khả thi nhất: TPHCM nên ban hành hoặc đề xuất Chính phủ ban hành nhiều cơ chế ưu đãi trong đầu tư đối với các nhà đầu tư tham gia phát triển các khu đô thị vệ tinh hoặc các khu đô thị nằm ở khu vực đầu mối các trục giao thông lớn như nhà ga các tuyến metro, BRT…

Cơ chế ưu đãi này phải hấp dẫn đến mức các nhà đầu tư sẵn sàng chuyển đầu tư ở khu vực nội thành, đặc biệt là khu trung tâm ra đầu tư xây dựng các đô thị vệ tinh hoặc các khu dân cư mới gắn liền với các đầu mối giao thông. Chưa hết, cùng với việc kêu gọi đầu tư xây dựng đô thị vệ tinh, TPHCM phải có kế hoạch kêu gọi đầu tư vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đến các đô thị này. Giao thông thuận tiện sẽ “kéo” người dân giãn ra nơi đây.

NGUYỄN KHOA- QUỐC HÙNG

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khách hàng tìm hiểu dự án D-Vela của DRH.

Khách hàng săn dự án mặt tiền

(ĐTTCO) - Với hàng loạt dự án căn hộ bung ra đã dẫn đến cuộc cạnh tranh khốc liệt. Do vậy khu vực, vị trí từng căn hộ luôn là lợi thế cạnh tranh, trong đó các dự án mặt tiền đường lớn đang là sự lựa chọn của nhà đầu tư.

Dự án - đầu tư

Cạnh tranh bằng chất lượng và chính sách bán hàng

(ĐTTCO) - Thị trường BĐS TPHCM cuối năm trở nên sôi động với nguồn cung liên tục tăng, đồng thời cũng chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt ở các phân khúc, nhất là căn hộ cao cấp.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn