Giá nhà - thế nào là gốc?

Đối với hầu hết người mua nhà, kể cả người đầu cơ lẫn người có nhu cầu thực, thì giá gốc vẫn được quan niệm chính là giá do chủ đầu tư công bố, là giá đăng ký với cơ quan thuế. Mua giá gốc là mua được sản phẩm trực tiếp từ chủ đầu tư hoặc qua sàn giao dịch bất động sản (BĐS) mà không phải trả thêm khoản "tiền chênh".

Giá nhà - thế nào là gốc? ảnh 1
Mỗi dự án có chi phí “mềm” riêng”. (Ảnh minh họa - Nguồn internet)

Không có ba-rem cho giá gốc

Giá nhà gốc được hiểu như trên, nhưng thực tế diễn biến thị trường BĐS Hà Nội những năm qua, chỉ có những suất "ngoại giao" mới mong có được giá gốc, còn đa số sản phẩm ra thị trường đã qua vài ba lần chênh với mức chênh không hề nhỏ.

Vậy giá do chủ đầu tư đưa ra thực sự là giá gốc hay chưa?. Giá gốc được tính trên những cơ sở nào?. Tại sao cùng một công trình có chất lượng tương đương nhau, ngoại trừ yếu tố giá đất, thì giá BĐS Hà Nội lại cách quá xa giá BĐS ở TPHCM hay Đà Nẵng?.

Tìm hiểu về giá gốc, chúng tôi đã nhận được một mẫu số chung từ các chủ đầu tư: thường thì giá gốc bằng giá thành (chi phí đầu vào của nguyên vật liệu, tiền thuế đất, chi phí nhân công, chi phí quản lý, chi phí chuẩn bị dự án, chi phí vốn vay…) cộng thêm phần trăm lãi nhất định. Trong lúc thị trường sôi động, "phần trăm lãi nhất định" có lúc được tính tới khoảng 20-25% giá thành, tùy vào độ "hot" của dự án. Còn đối với nhà thu nhập thấp của Hà Nội, theo quy định của thành phố chủ dự án chỉ được tính thêm 10% lãi.

Nếu đơn thuần  nhìn vào công thức đó, thì không quá khó để tính giá cả sản phẩm các dự án. Thế nhưng, thực tế thị trường BĐS Việt Nam cho thấy, dường như không có "barem" cho công thức này. Thực tế thị trường cho thấy, việc các chủ đầu tư có thể khai giá này là hay giá kia là giá gốc là quyền của chủ đầu tư. Cái chính là người tiêu dùng cảm thấy giá này thuận mua được chưa, còn chưa mua được thì thôi.

Một trong những nguyên nhân khiến thị trường trầm lắng là hiện nay những người có tiền để mua BĐS vẫn đang “án binh bất động” chờ giá BĐS giảm nữa, bởi họ nhận định rằng, giá BĐS Hà Nội vẫn đang “đóng băng” ở mức cao. Chính vì thế, ngay cả khi chủ đầu tư hạ giá 5-7% so với giá ban đầu, họ vẫn cho rằng đó là mức giá còn quá cao so với giá trị thực.

Không ai tính được "chi phí mềm"

Chia sẻ với báo chí, ông Phạm Cao Sơn, Giám đốc CTCP Đầu tư và phát triển BĐS Hudland, cho rằng rất khó xác định được giá gốc của BĐS, bởi điều này phải căn cứ vào tiêu chí mức lợi nhuận của chủ đầu tư.

Một chủ đầu tư thừa nhận: “Đừng nói chuyện giá gốc lúc này, bởi chúng tôi có muốn tính giá gốc để bán cũng không tính được. Lý do, chi phí đầu vào, ngoài những khoản có thể tính như vật liệu, nhân công, thuế… thì chi phí chuẩn bị dự án là thứ không có giới hạn”. Thế “cưỡi lên lưng hổ” chính là hoàn cảnh chủ đầu tư này, bởi tiền bỏ ra nhiều rồi, dự án đã công khai, không làm không được, mà làm thì sản phẩm không bán được.

“Chúng tôi rất muốn bán sản phẩm với giá tiệm cận giá thành theo một barem nhất định, nhưng điều đó khá khó bởi mỗi dự án có chi phí “mềm” riêng, và chúng tôi phải đưa vào giá để cân đối. Khách  hàng cho rằng chúng tôi lãi quá nhiều, nhưng là “người trong cuộc”, tôi khẳng định rằng mức lãi chủ đầu tư thu được là rất có hạn” - ông Nguyễn Trọng Lịch, đại diện chủ đầu tư một dự án ở Hà Đông, chia sẻ.

Chính Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cũng từng thừa nhận, chuyện giá thành căn hộ tại Hà Nội “đúng là có vấn đề thật”. “Tuy nhiên, các quan hệ mua bán trên thị trường BĐS hiện nay đều phụ thuộc quy luật cung - cầu, giá trị sử dụng, nên cơ quan quản lý cũng không thể đi giám sát giá thành căn hộ của các chủ đầu tư dự án” - ông Nam nói.

Trong ma trận giá cả không biết đâu là hư là thực, một chuyên gia về bảo vệ người tiêu dùng từng chia sẻ, trên thị trường BĐS Việt Nam, vấn đề người tiêu dùng không quan tâm nhiều (hoặc giả có muốn quan tâm cũng không được) chính là giá gốc.

Đối với người tiêu dùng, quan trọng hơn cả là phải đủ thông minh, đủ thông tin và tri thức về pháp luật để quyết định mua bán, ký kết cho chặt chẽ, bởi đó là biện pháp bảo vệ quyền lợi hữu ích nhất. Điều đó cũng là điều mà không phải người tiêu dùng nào cũng có thể và có điều kiện làm được.

(PLVN)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Đường liên cảng Cái Mép - Thị Vải thi công chậm tiến độ và mới được kết nối tới chân công trình Cảng CMH. Ảnh: Minh Tuấn

Vừa thanh tra toàn diện, vừa thu hồi dự án?

(ĐTTCO) - Sau khi ĐTTC có bài phản ánh “Dự án Cảng Tổng hợp-Container Cái Mép Hạ: Nhiều dấu hiệu khuất tất”, ngày 8-12-2017, phóng viên ĐTTC đã liên hệ lãnh đạo tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu để làm rõ những khiếu nại của chủ đầu tư về việc tỉnh thu hồi dự án trái pháp luật và những bất cập, khó khăn, vướng mắc trong suốt quá trình thực hiện dự án.
 

Dự án - đầu tư

Lâm Đồng sắp có Trung tâm Thương mại lớn nhất tỉnh

(ĐTTCO) - Ngày 10-12, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín - TTC LAND (tiền thân là Sacomreal) đánh dấu bước chân đầu tiên của mình lên vùng đất cao nguyên khi chính thức tổ chức Lễ khởi công dự án Trung tâm thương mại TTC Plaza Đức Trọng tại thị trấn Liên Nghĩa, huyện Đức Trọng, Lâm Đồng.

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Điều kiện, thủ tục người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi có một người bạn là người nước ngoài, có nhu cầu mua nhà ở Việt Nam. Xin hỏi là điều kiện, thủ tục người nước ngoài được mua nhà ở tại Việt Nam như thế nào? Và các loại thuế phải chịu khi mua nhà cụ thể ra sao?