Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quá nhiều nút thắt

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Tài nguyên - Môi trường tổ chức lấy ý kiến, được các chuyên gia chỉ ra còn quá nhiều bất cập, không giải quyết được căn cơ vấn đề. Với những đề xuất trong dự thảo, nhiều ý kiến cho rằng sẽ không thể khắc phục được tình trạng tham nhũng trong lĩnh vực đất đai hiện nay. ĐTTC ghi lại nhiều ý kiến thẳng thắn được coi là đang bức xúc trong xã hội hiện nay:

Ông PHẠM SỸ LIÊM, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng VN:

Thực hiện nguyên tắc giá công bằng

Về giá bồi thường đất, không nên quy định nguyên tắc phù hợp với giá thị trường vì giá thị trường là giá thỏa thuận cho từng khoảnh đất tại từng địa điểm và thời điểm xác định, trong khi giá bồi thường áp dụng cho một khu vực trong một khoảng thời gian.

Vì vậy, nên thay thế nguyên tắc này bằng nguyên tắc giá công bằng, tức giá có thể giúp tạo được tài sản tương đương tài sản bị thu hồi tại địa điểm khác tương tự, cộng thêm một khoản lợi ích do dự án phát triển đất đem lại.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi): Quá nhiều nút thắt ảnh 1

Cơ chế xác định giá đất là một trong những nút thắt lớn của Luật Đất đai.

Dự thảo này ngoài những bổ sung chi tiết không thấy có đột phá nào so với Luật Đất đai 2003, trong khi vẫn giữ nguyên các hạn chế của nó. Tờ trình nói đã “tổ chức khảo sát nghiên cứu, biên dịch tài liệu liên quan đến quản lý đất đai của một số nước trong và ngoài khu vực” nhưng tôi hoài nghi năng lực tiếp thu kinh nghiệm quốc tế của ban soạn thảo.

Tôi đề nghị Quốc hội lập ra và trực tiếp chỉ đạo một ban soạn thảo khác, gồm các chuyên gia giỏi cả nước trong lĩnh vực đất đai, được tập trung làm việc trong 6 tháng để soạn thảo dự thảo, đưa ra lấy ý kiến đóng góp rộng rãi của xã hội.

Luật gia VŨ XUÂN TIỀN, Chủ tịch Hội đồng thành viên Công ty tư vấn VFAM Việt Nam:

Tránh lạm dụng cơ chế trưng mua

Luật Đất đai hiện hành và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã áp dụng tràn lan cơ chế thu hồi đất bằng những quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước, dẫn đến tình trạng khiếu kiện ngày càng nhiều. Do đó, cần phải thay thế việc thu hồi đất bằng cơ chế trưng mua quyền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế.

Cơ sở pháp lý và thực tiễn của các kiến nghị này là: Điều 23 của Hiến pháp năm 1992 và toàn văn Hiến pháp năm 1992 không có bất kỳ quy định nào về việc Nhà nước thu hồi tài sản của công dân và tổ chức; Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản đã được thông qua ngày 3-6-2008.

Để khắc phục sự mâu thuẫn, thiếu minh bạch về giá đất trong Luật Đất đai hiện hành, nên căn cứ vào quy định tại Điều 18 Luật Trưng mua, trưng dụng tài sản. Cụ thể, giá trưng mua tài sản được xác định căn cứ vào giá phổ biến trên thị trường địa phương của tài sản cùng loại hoặc có cùng tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng và xuất xứ tại thời điểm quyết định trưng mua tài sản.

Trường hợp tại thời điểm thanh toán tiền trưng mua tài sản, giá thị trường của tài sản trưng mua cao hơn giá thị trường thì giá trưng mua tài sản được tính theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán.

Luật sư TRƯƠNG THANH ĐỨC, Chủ tịch Công ty Luật BASICO:

Cho thế chấp đất ở tổ chức kinh tế khác

Tại Điểm b, Khoản 1, Điều 156 về “Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm” quy định tổ chức kinh tế chỉ được “Thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam”.

Quy định này bất hợp lý, vì hạn chế không cho tổ chức kinh tế thế chấp tại các tổ chức kinh tế và cá nhân khác để phục vụ cho mục đích sản xuất, kinh doanh của mình.

Không có bất kỳ lý do gì lại không cho phép tổ chức kinh tế thế chấp để vay vốn, mua chịu hàng hóa, dịch vụ của doanh nghiệp khác hay để bảo đảm cho nghĩa vụ dân sự theo hợp đồng ký với các chủ thể khác nói chung.

Luật sư LÊ THANH SƠN, Văn phòng Luật sư AIC, Đoàn Luật sư Hà Nội:

Hỗ trợ nhà đầu tư thu hồi đất

Về cơ chế thu hồi đất, bên cạnh việc thu hồi vì lý do an ninh, quốc phòng và đền bù heo giá thị trường, với các dự án sản xuất kinh doanh phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, nhà đầu tư được quyền tự thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án của mình.

Tuy nhiên, khi cơ chế này tồn tại một số khó khăn liên quan đến việc thỏa thuận để giải phóng mặt bằng khi chủ sử dụng đất và nhà đầu tư không thống nhất được giá đền bù, dẫn đến dự án bị đình trệ.

Tôi đồng ý với một số ý kiến cho rằng nếu chủ đầu tư thỏa thuận chuyển nhượng được từ 80% diện tích đất làm dự án trở lên mà không thỏa thuận được phần đất còn lại, Nhà nước sẽ hỗ trợ nhà đầu tư bằng cách thu hồi phần đất còn lại với giá bồi thường bằng giá thỏa thuận cao nhất hoặc phù hợp với giá thị trường do đơn vị tư vấn độc lập thẩm định.

Ông NGUYỄN TIẾN LẬP, Văn phòng Luật sư NHQuang và cộng sự:

Thay đổi tiếp cận định giá đất đền bù

Định giá đất trong Luật Đất đai hiện hành và dự thảo sửa đổi là giá đất sát với thị trường và phù hợp với thị trường đều là cách làm... tù mù. Theo tôi, cần thay đổi cách tiếp cận theo góc độ quyền của người dân. Nghĩa là cơ chế giá thỏa thuận.

Có thể có nhiều giá đất do Nhà nước quy định nhưng giá khi đền bù phải theo luật chứ không phải giá thị trường và nó phải được hình thành trên cơ sở thỏa thuận của cộng đồng dân cư có dự án đó với chủ đầu tư.

Chúng ta không thể phê phán người dân khi họ cố tình đòi giá cao, không giao đất cho chủ đầu tư. Nếu như đàm phán khó, chủ đầu tư phải sử dụng tiết kiệm đất.

Khái niệm cưỡng chế hiện nay cũng đang hiểu sai bởi cưỡng chế chỉ xảy ra khi có hợp đồng và hợp đồng đó không được thực hiện, chứ không thể đưa cưỡng chế vào khi  người dân chưa đồng tình với việc giao đất, đền bù đất. Và lực lượng cưỡng chế phải là tòa án chứ không phải như hiện nay.

Hà My (ghi)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden

(ĐTTCO) - CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) giới thiệu dự án nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden với mức giá chỉ từ 17 triệu đồng/m2 (nhà, đất, sổ hồng). 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?