Điều tiết tín dụng theo từng phân khúc

(ĐTTCO) - Những động thái của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) về việc sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (TT36) quy định giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang mang lại những lo ngại cho doanh nghiệp BĐS.

Bởi lẽ nhiều doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS coi tín dụng ngân hàng như mạch máu của thị trường, nếu ngưng sẽ dẫn đến nguy cơ nhiều dự án đình trệ. Nhưng một số doanh nghiệp lại cho rằng đây là sự điều tiết hợp lý khi biểu đồ cung cầu trên thị trường đang xuất hiện sự lệch pha, không điều tiết kịp thời sẽ dẫn đến tình trạng đóng băng như trước.

Một số chuyên gia trong lĩnh vực BĐS đã chỉ ra 2 nhân tố dẫn đến sự phục hồi nhanh chóng của thị trường BĐS trong thời gian qua là tín dụng ngân hàng và sự chuyên nghiệp trong phân phối bán hàng. Cùng với sự nới lỏng tín dụng, các chiêu thức bán hàng chuyên nghiệp đã lôi kéo khách hàng đầu tư vào thị trường BĐS. Nhiều chiêu thức khuyến mại hấp dẫn được các nhà phân phối tung ra như mua nhà tặng ô tô, hay bao thuê sản phẩm trong 2 năm sau khi mua căn hộ… đang mang lại sự sôi động cho thị trường. Nhưng sự lệch pha cung cầu là điều đáng lo ngại. Hàng chục ngàn căn hộ cao cấp được đẩy ra thị trường chủ yếu thông qua nhà đầu tư thứ cấp để kinh doanh kiếm lời sẽ mang lại những rủi ro cho thị trường.

Diễn biến trên cho thấy thị trường BĐS đang phát triển theo mô hình tháp ngược, căn hộ trung và cao cấp chiếm đa số trong khi căn hộ giá rẻ, đáp ứng nhu cầu ở thực lại thiếu. Với cơ cấu sản phẩm trên thị trường phát triển theo mô hình này, các doanh nghiệp BĐS chỉ “làm xiếc” trên thị trường, không thể phát triển bền vững được. Theo quy luật bình thường của thị trường phải ngược lại.

Theo Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), tính đến tháng 9-2015 dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng hệ thống ngân hàng, tương ứng là 358.377 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp trên thị trường BĐS TPHCM chiếm khoảng 15%, chủ yếu trong phân khúc BĐS loại trung hoặc cao cấp thấp hơn rất nhiều so với thời điểm bong bóng BĐS năm 2007-2008 khoảng 70%.

Các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS khuyến cáo, trong bối cảnh nợ xấu tồn đọng trong BĐS còn nhiều, việc NHNN điều tiết van tín dụng BĐS để định hướng sự phát triển thị trường là phù hợp. Tuy nhiên, không nên siết đồng đều với tất cả các phân khúc, làm như vậy sẽ đánh mất động lực phát triển thị trường, nên điều tiết tín dụng theo từng phân khúc cụ thể. Chẳng hạn, với phân khúc căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng, nên tiếp tục duy trì trần vốn ngắn hạn cho vay dài hạn như mức cũ là 60% và hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS là 150%. Với phân khúc căn hộ có giá từ 1-3 tỷ đồng nên điều chỉnh như dự thảo sửa đổi với trần cho vay 40% và hệ số rủi ro 250%. Còn phân khúc căn hộ cao cấp nên siết chặt tín dụng để tránh nguy cơ đóng băng thị trường lần hai.

Đăng Tuân

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

Khó càng khó khi “thuế chồng thuế”

(ĐTTCO) - Người dân nói chung và giới kinh doanh BĐS nói riêng khá quan tâm đến một số đề xuất của Bộ Tài chính với Chính phủ về định hướng điều chỉnh 5 chính sách thuế, trong đó có Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT), bởi liên quan đến các hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS. 
 

Dự án - đầu tư

Căn hộ to, không lo “nặng” tài chính

(ĐTTCO) - “Gia đình chọn sống trong khu căn hộ ở Nam Sài Gòn mấy năm nay vì tiện nhiều thứ, có điều các cháu ngày càng lớn nên phải sắm căn to hơn mới đủ không gian sinh hoạt. 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn