Ngày mai 1-7-2014, Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Chế tài mạnh để xử lý các trường hợp được giao đất nhưng chậm triển khai, quy định bắt buộc đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất, chặt chẽ hơn đối với chế độ sử dụng đất trồng lúa, khuyến khích tích tụ đất đai... là những điểm mới của luật này.
Luật Đất đai 2013 quy định rõ phải lấy ý kiến Nhân dân và có trách nhiệm giải trình, tiếp thu ý kiến của Nhân dân trong quá trình lập quy hoạch sử dụng đất, đối với tất cả các cấp nhằm tăng cường tính công khai, dân chủ. Về giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất, Luật Đất đai thiết lập sự bình đẳng hơn trong việc tiếp cận đất đai giữa nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài.
Luật quy định: "Nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đều được áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư nhà ở hoặc để bán kết hợp cho thuê; các trường hợp còn lại được áp dụng hình thức thuê đất trả tiền hàng năm hoặc thuê đất trả tiền một lần". Về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, luật quy định: "Nhà nước chỉ thu hồi đất với các dự án đã được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án được Thủ tướng phê duyệt”.
 |
Luật Đất đai 2013 kỳ vọng lành mạnh hóa thị trường bất động sản. Ảnh: LONG THANH |
Luật Đất đai cũng quy định chế tài mạnh để xử lý đối với trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất vào sử dụng. Theo đó, cho phép chậm tiến độ hơn so với quy định hiện hành 24 tháng và chủ đầu tư phải nộp một khoản tiền tương ứng với tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong thời hạn đó. Nếu hết 24 tháng cho phép chậm tiến độ vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất không bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất.
Về đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, luật quy định "đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất và người được giao đất là bắt buộc; đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu".
Về tài chính đất đai, giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất; phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất hoặc giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá sử dụng đất; cùng một thời điểm các thửa đất liền kề nhau có mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau có mức giá như nhau...
Luật nâng thời hạn giao đất nông nghiệp trong hạn mức đối với hộ gia đình, cá nhân từ 20 năm lên 50 năm, thống nhất cho các loại đất nông nghiệp (đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp); cho phép hộ gia đình, cá nhân tích tụ với diện tích lớn hơn (không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp).
Luật Đất đai mới khuyến khích tích tụ đất đai thông qua cơ chế góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, nhận quyền thuê đất để thuận lợi cho ứng dụng khoa học, cơ giới hóa và phát triển sản xuất hàng hóa. Bên cạnh đó, chế độ đất trồng lúa nhằm bảo vệ quỹ đất này vì mục tiêu an ninh lương thực quốc gia... được quy định chặt chẽ hơn.
Luật cũng quy định những trường hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày luật có hiệu lực thi hành không có các giấy tờ vẫn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1-7-2014 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được UBND cấp xã xác nhận là đất phù hợp với quy hoạch sử dụng sẽ được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, luật giao Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác xác lập trước ngày 15-10-1993 được xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết những vướng mắc trên thực tiễn.
Luật quy định cụ thể và đầy đủ từ việc thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư đảm bảo một cách công khai, minh bạch và quyền lợi của người có đất thu hồi, nhằm khắc phục, loại bỏ những trường hợp thu hồi đất làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của người sử dụng đất, đồng thời khắc phục một cách có hiệu quả những trường hợp thu hồi đất nhưng không đưa vào sử dụng, gây lãng phí, tạo nên dư luận xấu trong xã hội.
Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 1-1 hàng năm, thay vào đó bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp, thay cho việc áp dụng cho tất cả mục đích như quy định hiện hành.
