Đất đai: Sở hữu toàn dân hay nhà nước”?

Đất đai: Sở hữu toàn dân hay nhà nước”? ảnh 1

Nhiều vấn đề cốt lõi của các Luật Đất đai, Xây dựng, Đấu thầu và Kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được các đại biểu mổ xẻ và kiến nghị sửa đổi tại hội thảo do Phòng Thương mại - Công nghiệp VN (VCCI) phối hợp Văn phòng Chính phủ tổ chức tại TPHCM ngày 25-8.

TS. Trần Quang Huy, Trưởng bộ môn Đất đai, khoa Pháp luật kinh tế (Đại học Luật Hà Nội), cho rằng Hiến pháp năm 1992 quy định đất đai là sở hữu toàn dân (SHTD). Còn theo Luật Đất đai 2003, đất đai thuộc SHTD do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định đất đai là một trong những tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước (SHNN). Như vậy, giữa các quy định pháp luật chưa có sự thống nhất về sở hữu đối với đất đai.

Theo TS. Huy, nói đến SHTD là nói tới một chế độ sở hữu, còn SHNN là một hình thức sở hữu cụ thể, đây là 2 vấn đề rất khác nhau. Sự không thống nhất này đã gây ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn và lý luận cần được nghiên cứu sửa đổi cơ bản. Vì vậy, cần làm rõ khái niệm “SHTD”, từ đó nên cân nhắc xem có nên tiếp tục sử dụng thuật ngữ này nữa không.

“Khái niệm này có hạn chế là mang tính trừu tượng, thực tế không có chủ thể thực nào được gọi là “toàn dân” cả. Xét về bản chất, nói đến quyền sở hữu là phải gắn với một chủ thể cụ thể nào đó. Theo Bộ luật Dân sự, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân có đủ 3 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản. Trong khi đó, “toàn dân” không phải là một chủ thể và “toàn dân” cũng không thể thực hiện được các quyền năng cụ thể này.

Chẳng hạn, một người dân không thể thực hiện được các quyền của mình đối với đất đai nếu không được giao, được thuê một thửa đất cụ thể nào đó theo quy định… Do đó, tới đây khi có chủ trương sửa đổi Hiến pháp, Bộ luật Dân sự có thể nghiên cứu bỏ khái niệm SHTD, thay bằng SHNN. Điều này hợp lý, vì thực tế chỉ có Nhà nước mới có các quyền và thực hiện được các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, tài nguyên… của đất nước.

Trong tiềm thức của công dân thì đất đai là công thổ quốc gia, tức nói tới SHNN về đất đai. Về mặt lý luận và thực tiễn, SHNN về đất đai hoàn toàn phù hợp với quá trình phát triển đất nước và hội nhập kinh tế quốc tế”, TS Huy phân tích. Chấn chỉnh thị trường bất động sản

TS. Nguyễn Văn Minh, Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS VN, nhìn nhận thực tế cho thấy quá trình đầu tư kinh doanh BĐS từ chuẩn bị đầu tư đến khi hình thành sản phẩm và lưu thông trên thị trường qua hệ thống sàn giao dịch là một chuỗi quy trình khép kín. Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS hiện tại chưa đáp ứng đầy đủ một quy trình hoàn chỉnh về đầu tư kinh doanh BĐS, hiệu quả thực hiện còn hạn chế, phát sinh nhiều vướng mắc. Mặt khác, công tác quản lý nhà nước còn bất cập, bởi quy trình đã bị cắt nhỏ từng giai đoạn cho mỗi bộ, ngành quản lý một đoạn mà không có sự phối hợp hoặc có một cơ quan làm “nhạc trưởng”.

Một bất cập khác, theo TS. Minh, quy định hiện hành yêu cầu DN BĐS phải có vốn pháp định là 6 tỉ đồng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy số vốn pháp định này không có ý nghĩa gì trong thực tiễn kinh doanh. Bởi theo Nghị định 153/2007 về điều kiện về tài chính thì chủ đầu tư phải có vốn chủ sở hữu ít nhất bằng 20% tổng mức đầu tư dự án nói chung và 15% đối với dự án (DA) là nhà ở.

Trong khi nhiều DN không đủ năng lực về tài chính nhưng lại được giao làm chủ đầu tư các DA “quá sức”, dẫn đến tình trạng nhiều DA chậm tiến độ hoặc chuyển nhượng cho đối tác khác, khiến thị trường BĐS vừa thiếu minh bạch, vừa thiếu năng lực, sức cạnh tranh yếu. Do đó, cần siết chặt điều kiện đối với chủ đầu tư DA BĐS, nhất là về tài chính và nguồn lực khác.

Các đại biểu cũng đề xuất siết chặt hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cả nước hiện có 913 sàn được đăng ký. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, trong tổng số 557 sàn được kiểm đếm, chỉ có 15% đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch. Ông Đinh Dũng Sỹ - Phó vụ trưởng Vụ Pháp luật (Văn phòng Chính phủ) cho biết sẽ ghi nhận ý kiến của các đại biểu nhằm hoàn thiện báo cáo rà soát các luật liên quan đến đất đai để trình Chính phủ và các ủy ban của Quốc hội.

(TN)

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden

(ĐTTCO) - CTCP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền (Khang Điền) giới thiệu dự án nhà phố 2 sân vườn Rosita Garden với mức giá chỉ từ 17 triệu đồng/m2 (nhà, đất, sổ hồng). 

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất chưa có sổ đỏ, không thể lập di chúc thừa kế

(ĐTTCO) - Hỏi: - Tôi đang mua đất của một dự án ở quận 2 (TPHCM). Do thời gian nhận đất còn lâu nên để phòng ngừa chuyện không hay xảy ra, tôi có thể lập di chúc cho người con út thừa kế diện tích đất đó không?