Đảm bảo quyền lợi người mua nhà dự án

(ĐTTCO) - Thị trường đã tiêu thụ khoảng 9.000 căn hộ trong quý I vừa qua, tăng 27% so với cùng kỳ năm trước. Ở một góc độ nào đó, các chương trình bán hàng của các chủ đầu tư đang tạo ra cơ hội cho những người có nhu cầu mua nhà để ở. Song, nhiều người quan ngại sự tăng trưởng nóng của phân khúc căn hộ đang tiềm ẩn nhiều rủi ro cho thị trường này.

Các rủi ro

Thực tế, việc mua căn hộ tại các dự án chung cư bây giờ không còn đơn giản chỉ là quan hệ mua bán giữa chủ đầu tư và người mua. Quan hệ đó giờ đây trở nên phức tạp hơn nhiều khi có 3-4 bên có liên quan đến mối quan hệ này, trong đó có ngân hàng cho các bên vay vốn và các bên có liên quan khác. Nhiều dự án mặc dù người dân đã nhận bàn giao nhà nhiều năm nhưng vẫn không làm được sổ đỏ, do chủ đầu tư đang thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng vay tiền nhằm triển khai dự án. Hiện nay chưa có quy định nào bắt buộc hoặc chế tài đối với doanh nghiệp/chủ đầu tư phải báo cáo những sản phẩm nào đã bán hoặc còn tồn kho. Do đó, trong thời gian gần đây đang có phát sinh nhiều trường hợp chủ đầu tư bán trùng 1 căn hộ, trường hợp này thường xảy ra ở nhóm khách hàng mua nhà bằng tiền mặt và không vay ngân hàng. Đây lại là vấn đề thuộc về uy tín và đạo đức kinh doanh của chủ đầu tư kinh doanh dự án đó. 

Dưới góc độ pháp luật, Điều 147 Luật Nhà ở 2014 quy định rõ khi khách hàng mua căn hộ đã thế chấp mà chưa được giải chấp thì sai phạm trước hết thuộc về chủ đầu tư. Cho nên, nếu làm sai thì chủ đầu tư sẽ vi phạm pháp luật về dân sự và có thể bị truy tố trách nhiệm hình sự. Trong trường hợp này, người mua hoàn toàn có thể khởi kiện vụ việc này ra tòa (dân sự và/hoặc hình sự) để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.

Trách nhiệm giám sát

Một trong những rủi ro liên quan đến việc thế chấp dự án tại ngân hàng là tình trạng nhận thế chấp trùng tài sản trong cùng một dự án BĐS. Vì vậy, sau khi nhận thế chấp tài sản là toàn bộ dự án chung cư và đã tiến hành cho chủ đầu tư vay vốn để triển khai dự án, ngân hàng buộc phải biết về các diễn biến có liên quan đến tài sản đó và chủ đầu tư phải báo cáo đầy đủ cho ngân hàng nơi vay vốn. Vì vậy, để xảy ra việc tài sản thế chấp đã bán hết, người vay tiền (chủ đầu tư) không trả nợ đúng hạn như trường hợp tại chung cư The Harmona hiện nay, phần lớn do ngân hàng cho vay và quản lý tài sản thế chấp quá lỏng lẻo. Do đó, trong hoạt động cho vay và kiểm soát sau khi cho vay, ngân hàng cần thực hiện quy trình kiểm tra sau cho vay thật chặt chẽ và tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đặc biệt là phải đảm bảo về mục đích vay là để triển khai dự án đó chứ không phục vụ mục đích khác.

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS 2014, trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do. Vì vậy, khách hàng phải quan tâm đến phản hồi từ các cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Sở Xây Dựng) trước khi quyết định mua căn hộ, để giảm thiểu rủi ro. Việc chủ đầu tư huy động vốn là công khai, việc thế chấp ngân hàng phải qua đăng ký thế chấp và bán nhà cho dân cũng công khai. Thậm chí việc chủ đầu tư huy động vốn vào thời điểm nào còn phải được cơ quan chức năng đồng ý và thẩm định. Vì vậy, nếu các cơ quan quản lý sâu sát, có trách nhiệm hẳn phải phát hiện sai trái và ngăn chặn ngay từ đầu.

Người mua nhà cần làm gì?

Để tránh rủi ro, khách hàng cần lưu ý tham khảo các nguồn của sở xây dựng (để biết dự án có đủ điều kiện được bán hay không), ngân hàng (để biết dự án có bị mang đi thế chấp bởi một cá nhân hay tổ chức nào trước đó hay không), hoặc thông qua chủ đầu tư bằng cách xem văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của sở xây dựng nơi có nhà ở (cần kiểm tra cả nội dung văn bản, hình thức, thẩm quyền ký văn bản này…). Ngoài ra, khi thực hiện mua bán căn hộ chung cư, khách hàng phải tìm hiểu kỹ lưỡng về chủ đầu tư (lịch sử đầu tư, kinh doanh tại các dự án họ đã triển khai, tình hình tài chính hiện tại…); theo dõi thường xuyên các thông tin và tiến độ của dự án nhằm nhanh chóng xử lý khi phát sinh vấn đề ngoài ý muốn, nắm vững các quy định pháp luật về lĩnh vực này trước khi thực hiện giao dịch hoặc nhờ luật sư tư vấn. Khách hàng cũng nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin và chứng minh dự án đã được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Đảm bảo quyền lợi người mua nhà dự án ảnh 1

Dự án trùm mền do hụt vốn là một trong những rủi ro của việc
mua nhà hình thành trong tương lai. Ảnh: Minh Tuấn

Về hợp đồng, khách hàng cần đọc thật kỹ từng điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà và trong trường hợp cần thiết hãy nhờ đến sự trợ giúp từ những công ty tư vấn luật pháp (xem xét kỹ các điều khoản của hợp đồng nhất là các điều khoản về quyền và nghĩa vụ của bên mua và bên bán, các điều khoản về thanh toán, phạt về chậm tiến độ thi công, chậm giao nhà, các điều khoản bất khả kháng…). Lưu ý tính pháp lý của dự án bao gồm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, giấy phép thi công, biên bản hoàn thành các hạng mục đã bàn giao, giấy nộp tiền sử dụng đất và tiền thuế liên quan đến dự án…

TS. Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TPHCM

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Khắc phục bất cập hình thức hợp đồng BOT, BT

(ĐTTCO) - Thủ tướng chính phủ vừa có kết luận về những bất cập, hạn chế về cơ chế, chính sách qua kết quả kiểm toán các dự án BOT, BT và công tác cổ phần hóa, liên doanh, liên kết. 

Tư vấn