Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư hướng dẫn việc điều chỉnh cơ cấu, diện tích căn hộ các dự án nhà ở thương mại (NoTM) chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội (NoXH). Với thông tư này, những băn khoăn từ trước đến nay của doanh nghiệp và người dân đã phần nào được sáng tỏ. Tuy nhiên, việc chuyển đổi này chưa chắc đã là tín hiệu mừng.
Không phải thích là chuyển được
Theo thông tư của Bộ Xây dựng, các trường hợp được điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng từ NoTM sang làm NoXH là những dự án đầu tư xây dựng khu đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chưa triển khai thi công xây dựng; hoặc đã được triển khai thi công nhưng cơ cấu căn hộ, mục đích sử dụng nhà ở không phù hợp với nhu cầu của thị trường.
Do vậy không phải toàn bộ các dự án NoTM trên thị trường đều chuyển đổi được. Cụ thể, việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, chuyển đổi mục đích sử dụng NoTM sang làm NoXH hoặc công trình dịch vụ chỉ được thực hiện đối với các dự án mà chủ đầu tư chưa ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng.
Trường hợp đã ký hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán với khách hàng, trước khi thực hiện việc điều chỉnh cơ cấu căn hộ, điều chỉnh mục đích sử dụng phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả khách hàng đã ký hợp đồng.
Ngoài ra, các dự án phát triển NoTM, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có quy mô từ 500 căn hộ trở lên, trước khi UBND cấp tỉnh ra quyết định cho phép điều chỉnh cơ cấu căn hộ hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng, phải có ý kiến thống nhất của Bộ Xây dựng.
Theo quy định, việc chuyển đổi NoTM sang NoXH được điều chỉnh tăng mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và được hưởng các ưu đãi theo quy định hiện hành, nhưng phải bảo đảm đúng tiêu chuẩn thiết kế NoXH và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Các dự án đã nộp tiền sử dụng đất được Nhà nước hoàn trả số tiền đã nộp, hoặc được khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính mà chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước, trên cơ sở tính toán lại tiền sử dụng đất của dự án sau khi điều chỉnh.
Chưa hết lo
Theo thống kê chưa đầy đủ, hiện cả nước có gần 20 dự án NoTM xin chuyển đổi sang NoXH. Trong đó TPHCM có 9 dự án, Hà Nội 7 dự án, Bình Dương 1 dự án và Đồng Nai 1 dự án. Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp đang lên phương án chuyển đổi để đề xuất với cơ quan chức năng.
Đáng chú ý, các doanh nghiệp được xếp vào hàng “đại gia” trên thị trường BĐS như Vinaconex, Nam Cường, HUD… đang đi đầu trong việc thực hiện chuyển đổi, trong đó có những dự án lên tới hàng ngàn căn hộ như dự án Bắc An Khánh của Vinaconex.
Còn nhớ cách đây chưa lâu, bất chấp những cơ chế khuyến khích, ưu đãi hấp dẫn lẫn những động thái mang tính bắt buộc của Nhà nước, NoXH vẫn bị doanh nghiệp lạnh nhạt. Tuy nhiên, hiện nay tình thế đã khác, NoTM đang bế tắc, thị trường đông cứng, trong khi NoXH lại nhận được nhiều ưu đãi.
Cụ thể, doanh nghiệp sẽ được giảm 50% thuế suất thuế GTGT, áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10%, nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán sản phẩm, được vay vốn với lãi suất thấp thời hạn dài. Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước cũng cho biết, trong năm 2013 sẽ giao 5 ngân hàng quốc doanh cho vay các dự án NoXH với cả chủ đầu tư và người mua nhà, lãi suất chỉ 6%/năm…
 |
| Việc chuyển đổi NoTM sang NoXH đang được nhiều doanh nghiệp kỳ vọng. Ảnh: L. THANH |
Chính sự xoay chiều quá nhanh này đã khiến cho nhiều người không khỏi nghi ngờ về “lòng tốt” của các doanh nghiệp. Thậm chí có những lo ngại nếu Nhà nước quản lý không tốt, sẽ dẫn đến việc không thể đảm bảo được quy định “đúng tiêu chuẩn thiết kế NoXH và bán, cho thuê, cho thuê mua đúng đối tượng theo quy định của pháp luật về nhà ở”, bởi giá bán quá cao, người dân không thể mua nổi hoặc chất lượng công trình không được như mong muốn mà bài học từ các dự án nhà cho người thu nhập thấp vẫn còn hiển hiện.
Rõ ràng, việc các doanh nghiệp lần lượt xin chuyển đổi từ dự án NoTM sang NoXH là một tín hiệu mừng cho người dân đô thị, đánh dấu một bước tiến dài của nỗ lực đưa nhà ở đến với người dân. Tuy nhiên, để sự chuyển đổi này thực sự mang lại hiệu quả tích cực, chắc chắn, ngoài Thông tư 02, Bộ Xây dựng cần kiểm soát việc xây dựng chặt chẽ.
Bởi số lượng thực sự không ý nghĩa bằng việc những căn nhà này phù hợp với nhu cầu của người dân và người dân có thể mua được. Đó mới thực sự là ý nghĩa tốt đẹp của chương trình mang tính an sinh này.
