Chung cư cũ, giải cách nào?

(ĐTTCO)-Đến nay, cả nước còn gần 1.690 chung cư cũ, tập trung ở Hà Nội và TPHCM, chủ yếu xây dựng từ những năm 1960-1980. Sau hàng chục năm sử dụng, phần lớn các chung cư này đã hư hỏng, xuống cấp nghiêm trọng, kiến trúc biến dạng, gây mất cảnh quan... cần phải cải tạo và xây mới. Tuy nhiên, sau 10 năm thực hiện Nghị quyết của Chính phủ về vấn đề này, Hà Nội mới cải tạo, xây dựng mới được 14/1.155 nhà chung cư cũ; TPHCM cũng chỉ di dời, tháo dỡ để xây mới 38/500 chung cư cũ.

TPHCM: Đảm bảo tái định cư tại chỗ  

Đến nay đã có 30 doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng các chung cư tại quận 1; nhiều doanh nghiệp đăng ký đầu tư xây dựng lại chung cư Nguyễn Thiện Thuật, quận 3, chung cư Ngô Gia Tự, quận 10, chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM

TPHCM đang quyết liệt triển khai xây dựng lại 474 chung cư cũ trước năm 1975 bị hư hỏng nặng. Theo đó, UBND TP được Thủ tướng Chính phủ phân cấp, ủy quyền lựa chọn chủ đầu tư các dự án chung cư loại D (nguy hiểm). UBND TP cũng đã quyết định phân cấp, ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện việc kiểm định chất lượng chung cư và lựa chọn chủ đầu tư, với mục tiêu xây dựng lại tối thiểu 50% chung cư cũ từ nay đến năm 2020.

 Thực tế, việc cải tạo xây mới chung cư cũ thời gian qua của TPHCM đã thu hút nhiều doanh nghiệp tham gia. Bởi hầu hết các chung cư xuống cấp đều nằm ở nội thành, tại những vị trí đắc địa nên nhiều doanh nghiệp lớn như Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Đức Khải… đã tích cực tham gia phân khúc BĐS này.

Để đẩy nhanh kế hoạch cải tạo chung cư cũ, mới đây UBND TP đã kiến nghị Bộ Xây dựng một số giải pháp, đồng thời ủy quyền cho UBND các quận, huyện thực hiện các công việc thuộc thẩm quyền của UBND TP, như phê duyệt dự toán kinh phí sửa chữa và kiểm định; ban hành văn bản thông báo kết quả kiểm định cho chủ sở hữu nhà chung cư; phê duyệt và công bố kế hoạch cải tạo, sửa chữa hoặc xây dựng mới thay thế chung cư cũ; công nhận chủ đầu tư; chấp thuận, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; phê duyệt phương án di dời, bố trí tạm cư và phương án cưỡng chế phá dỡ khẩn cấp; ban hành quyết định chấp thuận đầu tư dự án.

Đối với các công việc thuộc thẩm quyền của các sở, ngành, phân công cho UBND các quận, huyện thực hiện, như ban hành văn bản kết luận kiểm định; tổ chức thẩm định và phê duyệt phương án phá dỡ nhà chung cư do chủ đầu tư tổ chức lập; điều chỉnh đồ án quy hoạch phân khu 1/2.000; thẩm định và phê duyệt phương án phòng cháy, chữa cháy; phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường; thỏa thuận đấu nối hạ tầng kỹ thuật, giao thông; thẩm định thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công; cấp phép xây dựng...

Chung cư cũ, giải cách nào? ảnh 1

Chung cư Ngô Gia Tự (TPHCM).

Về chỉ tiêu quy hoạch, kiến trúc, UBND các quận, huyện chủ động thực hiện quyết định điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch các vị trí chung cư cũ. Sở Quy hoạch - Kiến trúc có trách nhiệm xây dựng tiêu chí về việc điều chỉnh chỉ tiêu tại các vị trí chung cư cũ, cũng như điều chỉnh cục bộ quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 để UBND các quận, huyện thực hiện.

Về việc thỏa thuận bồi thường, UBND TP kiến nghị không áp dụng bồi thường mà thực hiện tái định cư (tại chỗ hoặc nơi khác) theo nguyên tắc: nhà đầu tư được Nhà nước lựa chọn làm chủ đầu tư có trách nhiệm ứng vốn để quận, huyện chi trả tiền tạm cư cho các hộ dân; thực hiện đầu tư xây dựng và bàn giao quỹ nhà tái định cư cho UBND quận, huyện để tổ chức bố trí tái định cư tại chung cư xây dựng mới. Chủ đầu tư không trực tiếp thực hiện việc tái định cư cho người dân.

 UBND TP cũng quy định tiêu chuẩn căn hộ tái định cư có diện tích tối thiểu bằng 1,1 lần so với diện tích căn hộ cũ, người dân không phải đóng thêm bất kỳ khoản tiền nào. Trường hợp căn hộ được bố trí tái định cư có diện tích nhỏ hơn 25m2 được bố trí căn hộ có diện tích tối thiểu 25m2.

Đây là phần hỗ trợ riêng cho các đối tượng có nhà ở nhỏ hơn mức tối thiểu của NoXH, các hộ có diện tích căn hộ nhà ở tái định cư lớn hơn không được hỗ trợ. Trường hợp có nhu cầu chính đáng (hộ gia đình có nhiều nhân khẩu) được xem xét, giải quyết cho thuê mua hoặc thuê NoXH.

Trường hợp đã ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân không có nhu cầu ở tại chung cư xây dựng mới vẫn được bán căn hộ tái định cư theo hình thức chuyển nhượng căn hộ hình thành trong tương lai. Trường hợp chưa ký hợp đồng bố trí nhà ở tái định cư, nhưng người dân muốn nhận tiền tại thời điểm di dời sẽ được thanh toán khoản tiền tương đương với giá trị căn hộ được tái định cư...

Hà Nội: Doanh nghiệp - người dân cùng có lợi 

Cải tạo chung cư cũ luôn cần cái nhìn tổng thể về quy hoạch khu dân cư, cần cải tạo cả khu chung cư cũ để tạo ra những không gian đô thị mới văn minh và hiện đại. Làm được như vậy sẽ thỏa đáng được cả lợi ích của Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.

TS. Phạm Sỹ Liêm

Theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, việc cải tạo chung cư cũ phải nằm trong tổng thể quy hoạch khu dân cư. Thực tế từ năm 2008, triển khai Nghị quyết của Chính phủ về cải tạo, xây mới chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội nói riêng và các đô thị lớn trên cả nước nói chung chẳng có tiến triển bao nhiêu.

Một phần do cách làm là chính quyền các đô thị giao doanh nghiệp vào làm chủ thể đầu tư cải tạo, người dân ở chung cư được đền bù theo hệ số 1,5 lần, tức 1m2 chung cư cũ đổi 1,5m2 chung cư mới sau khi cải tạo. Thế nhưng trong 1 chung cư cũ, lợi ích của người dân ở tầng 1 và các tầng trên không giống nhau. Ở tầng 1 người dân đã mở cửa hàng buôn bán không muốn đi, nên thường đòi hệ số đền bù cao hơn 1,5 lần, thậm chí 2 lần.

 Bên cạnh đó, xét riêng từng khu chung cư ở Hà Nội như khu Giảng Võ, Thành Công, Trung Tự… có khu nằm ở vị trí đẹp, giáp các đường phố lớn, nhưng cũng nhiều chung cư cũ nằm sâu bên trong các khu nhà tập thể, chẳng nhà đầu tư nào dòm ngó đến. Thí dụ, khu chung cư cũ Giảng Võ, Ba Đình, tòa nhà D2 mặt đường được cải tạo rất sớm, nhà đầu tư xây tòa mới cao hơn 20 tầng. Trong khi đó các nhà chung cư phía trong, đến nay vẫn không nhà đầu tư nào quan tâm đến.

Chung cư cũ, giải cách nào? ảnh 2

Khu tập thể nhà G6A (Hà Nội) - một trong những chung cư cũ xuống cấp trầm trọng.

Chính vì vị trí khác nhau nên Chính phủ quy định trong việc cải tạo chung cư cũ phải quy hoạch lại cả khu dân cư của các khu tập thể, chứ không chỉ xây lại các tòa chung cư cũ. Đơn cử tại khu chung cư cũ Giảng Võ, TP chủ trương xây luôn 10 nhà chung cư mới cao khoảng 50 tầng, trong khi việc quy hoạch lại cả khu tập thể Giảng Võ lại án binh bất động.

Đúng ra phải kết hợp giữa việc phát triển nhà chung cư mới với việc cải tạo khu tập thể, khu chung cư cũ Giảng Võ trong quy hoạch tổng thể để thực hiện cải tạo. Phải lấy đất khu triển lãm để xây chung cư mới di chuyển dân vào đó, để lấy đất mở đường đi ngang qua khu chung cư cũ, nối 2 phố Giảng Võ - Kim Mã mới giải quyết được vấn đề về giao thông. Như vậy mới tạo ra bộ mặt mới đô thị và mang đến nơi ở an toàn, văn minh và hiện đại cho người dân.

 Mới đây TP Hà Nội dự kiến đề xuất Chính phủ một số chính sách đặc thù để chọn nhà đầu tư cải tạo toàn bộ nhà chung cư cũ trên địa bàn. Theo đó, người dân có thể bán căn hộ chung cư cũ cho Nhà nước, doanh nghiệp, hoặc xây mới nhưng chỉ trả lại theo tỷ lệ 1 đổi 1…

Bình luận về chính sách này, TS. Liêm cho rằng nếu cho phép nhà đầu tư, hoặc Nhà nước mua lại các khu chung cư cũ cần đặt ra vấn đề mua chung cư cũ với giá bao nhiêu. Bởi vấn đề của cải tạo các khu chung cư cũ ở Hà Nội hiện nay không phải là mua hay bán và ai sẽ là người định giá chung cư cũ.

“Ta nói mua lại chung cư cũ của người dân phải biết mua bằng giá nào. Người dân chung cư cũ đòi giá rất cao, Nhà nước, nhà đầu tư có mua lại với giá đó không?" - TS. Liêm chất vấn. 

Trà Giang - Gia Bảo

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Cạnh tranh bằng chất lượng và chính sách bán hàng

(ĐTTCO) - Thị trường BĐS TPHCM cuối năm trở nên sôi động với nguồn cung liên tục tăng, đồng thời cũng chứng kiến cuộc cạnh tranh khốc liệt ở các phân khúc, nhất là căn hộ cao cấp.

Quy hoạch - Đô thị

Bố trí 120.000 tỉ đồng làm trước 654 km cao tốc bắc - nam

(ĐTTCO)-Dự án cao tốc bắc - nam tiếp tục được "đo ni cho vừa giày" khi điều chỉnh dự kiến ưu tiên thi công trước 654 km giai đoạn 2017 - 2020, tổng mức đầu tư gần 120.000 tỉ đồng, khởi công năm 2019 và hoàn thành năm 2021.
 

Tư vấn