Trong 4 tháng đầu năm 2017, thị trường tiếp tục xu thế chững lại, đặc biệt là phân khúc cao cấp, BĐS nghỉ dưỡng, còn phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn chưa bao giờ có dấu hiệu chững lại. Vậy câu hỏi đặt ra hiện nay có hay không “bong bóng” BĐS?
Trong năm 2015, nhiều ý kiến tỏ ra quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS có thể xảy ra, nhưng chúng tôi đã đưa ra lý luận để khẳng định hoàn toàn không có “bong bóng” BĐS. Bởi đối chiếu với thực tế “bong bóng” BĐS rơi vào hai thời điểm 2007 và 2010, khi đó có điểm chung là buông lỏng tín dụng, hạ chuẩn cho vay, không kiểm soát dòng tín dụng sau khi cho vay.
Trong năm 2015, nhiều ý kiến tỏ ra quan ngại về tình trạng bong bóng BĐS có thể xảy ra, nhưng chúng tôi đã đưa ra lý luận để khẳng định hoàn toàn không có “bong bóng” BĐS. Bởi đối chiếu với thực tế “bong bóng” BĐS rơi vào hai thời điểm 2007 và 2010, khi đó có điểm chung là buông lỏng tín dụng, hạ chuẩn cho vay, không kiểm soát dòng tín dụng sau khi cho vay.
Ngay sau thời điểm 2007, Chính phủ đã phải dùng đến biện pháp hành chính thắt chặt tiền tệ vào năm 2008, kéo theo nền kinh tế đứng trước thách thức lớn. Thời điểm đó, Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) cũng đã có buổi làm việc riêng với Thủ tướng Chính phủ vào ngày 31-8-2008 để đưa ra những kiến nghị giải pháp. Sau đó lãi suất cơ bản bắt đầu giảm dần. Năm 2009, Chính phủ lại dùng gói kích cầu đầu tư tương đương 1 tỷ USD mà không giám sát, nên dòng vốn quay lại thị trường BĐS, kéo theo tình trạng “bong bóng” trở lại.
Vào tháng 2-2011, chính sách thắt chặt tiền tệ lại được áp dụng và BĐS bị “đóng băng”. Song Nghị quyết 02 năm 2013 về gói tín dụng hỗ trợ 30.000 tỷ đồng cùng những nỗ lực mạnh mẽ của doanh nghiệp BĐS đã giúp thị trường phục hồi.
Điều này cho thấy “bong bóng” chỉ xảy ra khi hội tụ các yếu tố: Thứ nhất, nền kinh tế phát triển nóng, khi đó mọi người đều có thể kiếm tiền dễ dàng như năm 2007. Còn những năm gần đây, chúng ta thấy rõ nền kinh tế đang phục hồi. Thứ hai, buông lỏng tín dụng. Nhưng kể từ 2011 Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt cho đến nay. Đồng thời hiện tại vẫn đang xử lý các ngân hàng yếu kém nên có thể nói không hề buông lỏng tín dụng. Thứ ba, tình trạng lệch pha trên thị trường BĐS đang xảy ra nhưng hiệp hội vẫn thường xuyên cảnh báo.
Điều này cho thấy “bong bóng” chỉ xảy ra khi hội tụ các yếu tố: Thứ nhất, nền kinh tế phát triển nóng, khi đó mọi người đều có thể kiếm tiền dễ dàng như năm 2007. Còn những năm gần đây, chúng ta thấy rõ nền kinh tế đang phục hồi. Thứ hai, buông lỏng tín dụng. Nhưng kể từ 2011 Chính phủ thực hiện chính sách tiền tệ chặt chẽ, linh hoạt cho đến nay. Đồng thời hiện tại vẫn đang xử lý các ngân hàng yếu kém nên có thể nói không hề buông lỏng tín dụng. Thứ ba, tình trạng lệch pha trên thị trường BĐS đang xảy ra nhưng hiệp hội vẫn thường xuyên cảnh báo.
Tuy nhiên, vào tháng 12-2016, Vingroup công bố hướng phát triển nhà ở vừa túi tiền sau khi gắn liền với phân khúc cao cấp. Như vậy yếu tố lệch pha trên thị trường được cảnh báo và giai đoạn hiện nay đã có sự chuyển dịch rõ ràng. Thứ tư, gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ thời gian qua rất mạnh, thậm chí chiếm 70% ở một số dự án. Nhưng thực sự chưa thấy xuất hiện nhà đầu cơ chuyên nghiệp như 2007, những người mà có thể tạo sóng, lướt sóng. Như vậy hai yếu tố về lệch pha thị trường và nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp có nguy cơ tạo “bong bóng” nhưng không phải duy nhất. Qua đó, chúng tôi khẳng định về tổng thể chưa có yếu tố có thể để xảy ra “bong bóng” BĐS như trong năm 2007, 2010.
Một khu vực ở quận 9 TPHCM được người dân phân lô bán nền.
Tuy nhiên, có một thực trạng chúng tôi đã và đang cảnh báo là đang có sốt ảo về đất nền, phân lô, đất ruộng. Nguyên nhân có thể nhiều dự án hạ tầng đang phát triển tạo nên động lực làm tăng giá. Bên cạnh đó, một số nhà đầu tư đại gia công bố các dự án lớn làm cho những cơn sốt đất gia tăng rất phi lý. Thí dụ như đất vườn ở một số xã của tỉnh Long An hay huyện Củ Chi lên đến 12 triệu đồng/m2.
Ngoài nguyên nhân hạ tầng, giới đầu nậu, cò đất là một bộ phận của thị trường tham gia “thổi” giá lên. Các thông tin như “trúng lớn nhờ đất nền” cũng góp phần tác động đến thị trường. Bên cạnh đó, việc sốt đất nền còn có yếu tố từ sự buông lỏng của chính quyền cơ sở. Theo tôi, cần phải cảnh báo mạnh mẽ việc sốt đất nền dễ dẫn đến “bong bóng” và vỡ “bong bóng” phân khúc đất nền, phân lô, tách thửa. Thậm chí, ở một số vùng nông thôn còn chưa hiểu hết về quy định tách thửa.
| Tách room bảo lãnh tài chính dự án BĐS ra khỏi room tín dụng Về chế định bảo lãnh ngân hàng là chế định mới trong Luật Kinh doanh BĐS, nhưng thời gian qua chế định này vẫn còn nhiều chỗ chưa hợp lý. Bảo lãnh ngân hàng nếu thực hiện đúng, chiếu theo Luật các Tổ chức tín dụng (TCTD) sẽ không có ngân hàng nào có thể bảo lãnh được các dự án. Một dự án BĐS hiện nay có vốn đầu tư hàng ngàn tỷ đồng, ngân hàng khó có đủ nguồn lực thực hiện vì Luật các TCTD quy định trần bảo lãnh không vượt quá 15% vốn điều lệ. Do vậy, chúng tôi đã có kiến nghị tách room bảo lãnh ra khỏi room cấp tín dụng. Thực tế có đơn vị BĐS chỉ hợp tác bảo lãnh để bán hàng chứ không phải nhằm mục đích cho vay. |
