(ĐTTCO) - Khu đất 164 Đồng Khởi hiện là một trong những khu đất có vị trí đắc địa bậc nhất ngay trung tâm TPHCM. Từ năm 2009, chính quyền TP có chủ trương tiến hành đấu thầu khu đất vàng này, đã có hàng trăm nhà đầu tư tham gia nhưng đến nay chưa ai là ông chủ thực sự. Mới đây, khu đất vàng này lại nóng trở lại khi có nhà đầu tư nội đề nghị được thực hiện dự án.
Miếng ngon nhưng khó nuốt
Sau năm 1975, tòa nhà ở khu đất 164 Đồng Khởi là trụ sở Sở Văn hóa - Thông tin, nay là Sở Văn hóa - Thể thao TPHCM. Khu đất có diện tích hơn 9.700m2, bao bọc bởi 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Du, Lý Tự Trọng, mặt còn lại giáp ranh Trường Trần Đại Nghĩa. Xung quanh khu đất còn có nhiều công trình lớn, đặc biệt là công trình mang tính biểu tượng kiến trúc của TP như nhà thờ Đức Bà, Bưu điện TP, UBND TP, quảng trường, công viên 30-4, Trung tâm thương mại Vincom, Diamond... Đặc biệt, mặt tiền khu đất 164 Đồng Khởi nằm trên con đường Đồng Khởi, một trong những con đường có giá trị BĐS cao nhất TPHCM. Hiện giá nhà phố trên trục đường này được người dân rao bán 1-1,5 tỷ đồng/m2 và không còn khu đất nào có diện tích đủ lớn để có thể xây dựng cao ốc. Vì vậy, khi TP có chủ trương bán đấu giá khu đất trên, đã mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư BĐS. Hiện khu đất có các chức năng quy hoạch xây dựng gồm các công trình phục vụ thương mại - dịch vụ, văn hóa, khách sạn cao cấp, văn phòng tài chính, khu trưng bày triển lãm.
Tuy khu đất sở hữu vị thế đắc địa tại trung tâm, nhưng theo nhiều chuyên gia BĐS đây thực sự là “miếng bánh khó nuốt” vì vướng một số quy định ngặt nghèo, ảnh hưởng đến hiệu quả khai thác và lợi nhuận. Thứ nhất, TP không cho nhà đầu tư phát triển căn hộ kinh doanh. Thứ hai, do nằm trong quần thể các công trình đặc biệt như Bưu điện TP, Nhà thờ Đức Bà, UBND TP, nên dự án chịu sự kiểm soát chặt chẽ về mặt kiến trúc. Thứ ba, công trình xây dựng bị giới hạn chiều cao tối đa 100m (khoảng 25 tầng), một số khối tháp chỉ cao 10-12 tầng và khoảng lùi quá sâu so với lộ giới.
 |
Một góc khu đất vàng 164 Đồng Khởi. |
Ngoại rút, nội hăm hở
Vài năm trước đã có trên 70 nhà đầu tư xin tham gia đầu tư tại khu đất 164 Đồng Khởi. Trong đó, đa phần là nhà đầu tư nước ngoài với những tên tuổi lớn như Indochina Capital, Hongkong Land, Queensland, Vina Capital. Đến năm 2013, UBND TP phê duyệt kế hoạch lựa chọn nhà đầu tư và chỉ định liên danh Hongkong Land (Vương quốc Anh) và Sumitomo Realty & Development (Nhật Bản) thực hiện dự án này. Sau một thời gian theo đuổi, liên danh này xin rút khỏi dự án. Lý do không thể đầu tư và tiến hành dự án do những điều kiện TP đưa ra liên quan đến vấn đề đền bù giải tỏa tái định cư, tổng giá đất không được thống nhất giữa 2 bên. Theo đó chủ đầu tư phải chịu rủi ro của việc giá đền bù giải tỏa tái định cư tăng lên, trong khi không có sự bảo đảm về thời hạn hoàn tất quá trình này.
Qua tìm hiểu, trong quá trình đàm phán, nhà đầu tư nhiều lần đặt ra yêu cầu xem xét lại các chỉ tiêu quy hoạch theo hướng tăng thêm chiều cao công trình để đảm bảo hiệu quả đầu tư cho dự án, xác định rõ tổng chi phí bồi thường, thời hạn cụ thể bàn giao đất. 2 nội dung nhà đầu tư đề nghị TP đáp ứng là cố định chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng Khu B; xác định rõ và ấn định thời gian hoàn tất việc bồi thường, giải phóng mặt bằng Khu B để bàn giao cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc ấn định mức giá cố định trong toàn bộ quá trình thực hiện và hoàn thành dự án không thể thực hiện được, do quá trình thương thảo, bồi thường các hộ dân ở khu B rất phức tạp. Bên cạnh đó, các chi phí trong phương án bồi thường chỉ là dự kiến, bởi trong quá trình kiểm kê thực tế và thương thảo công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ phát sinh thêm các khoản chi phí ngoài dự kiến ban đầu.
Trong khi các tập đoàn nước ngoài ngậm ngùi rút lui, mới đây CTCP Nova Bắc Nam 79 và CTCP Đầu tư địa ốc Nova (Novaland) đã thành lập liên danh đề xuất được triển khai dự án nói trên. Đại diện liên danh, Công ty Nova Bắc Nam 79 đã có văn bản trình bày về năng lực và xin tham gia đầu tư dự án. Đề xuất này có được chấp thuận hay không còn phải đợi, nhưng qua đó cho thấy tham vọng và sự trỗi dậy mạnh mẽ của các nhà đầu tư trong nước. Được biết, trước đây dự án này có tổng vốn đầu tư gần 7.170 tỷ đồng, gồm hơn 3.400 tỷ đồng đầu tư xây dựng công trình và gần 3.800 tỷ đồng chi phí bồi thường, hỗ trợ di dời. Nếu đấu thầu chọn nhà đầu tư khu đất này, sau khi trừ chi phí bồi thường, thu hồi đất, ngân sách TPHCM sẽ thu về 1.600 tỷ đồng.
Trong cuộc đua phát triển dự án BĐS tại các đất vàng ở khu trung tâm TP, Vingroup, Bitexco hay Vạn Thịnh Phát là những cái tên hiếm hoi có tiềm lực biến “đất vàng” thành “vàng”. Và tới đây, nếu được giao khu đất 164 Đồng Khởi, liên danh Novaland sẽ chấm dứt cuộc dạo chơi của những ông lớn ở dự án này, đồng thời là cái tên đáng chú ý trong danh sách ông chủ của 20 ô đất vàng tại TPHCM.
Được biết, Novaland là nhà phát triển BĐS uy tín, với số lượng trên dưới 30 dự án nhà ở quy mô lớn như Sunrise City, Lexington Residence, Tropic Garden, The Sun Avenue, Lakeview City… Công ty Nova Bắc Nam 79 hiện cũng là cái tên rất nổi với 15 dự án BĐS, thương mại, dịch vụ và căn hộ tại nhiều khu vực ở TPHCM và Đà Nẵng, cung cấp khoảng 5.000 sản phẩm nhà ở, căn hộ và biệt thự.
