(ĐTTCO) - Tổng dư nợ cho vay trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản (BĐS) tính đến hết quý II đạt 425.025 tỷ đồng, trong đó nợ xấu 15.726 tỷ đồng, chiếm 3,7% tổng dư nợ. Giá trị tồn kho BĐS cùng thời điểm này còn khoảng 37.489 tỷ đồng. Thị trường đang có sự phục hồi tốt nhưng cũng tiềm ẩn nguy cơ bong bóng. Vì thế, Bộ Xây dựng vừa đề nghị Ngân hàng Nhà nước (NHNN) kiểm soát tín dụng cho vay đối với phân khúc BĐS cao cấp. Trao đổi với ĐTTC về kiến nghị này, ông LÊ HOÀNG CHÂU (ảnh), Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng:
 |
Việc NHNN ban hành Thông tư 06/2016/TT-NHNN (TT06) theo hướng điều tiết giảm dần tín dụng cho vay BĐS, đồng thời chuyển hướng cho vay dựa trên hiệu quả dự án đầu tư nên không cần thêm công cụ siết tín dụng BĐS. Việc cần làm hiện nay là cấu trúc lại các dự án cao cấp cho phù hợp với nhu cầu và sức mua của thị trường.
TT06 ra đời vào cuối tháng 5 để thay thế Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh NH nước ngoài. Theo đó, các tổ chức này được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn theo lộ trình và tỷ lệ tối đa theo hướng thu hẹp room, giảm dần nguồn vốn huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, chủ yếu tập trung lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS. Hiện nay, thị trường BĐS phụ thuộc phần lớn vào vốn vay NH và TCTD. TT06 đã quy định một lộ trình giảm dần tín dụng cho vay BĐS, cùng với độ trễ của chính sách, nên không cần thêm động thái chính sách nhằm siết tín dụng trên thị trường.
PHÓNG VIÊN: - Thưa ông, nhưng đây chỉ là đề xuất với phân khúc BĐS cao cấp, liệu có ảnh hưởng ghê gớm như ông nhận định?
Về việc Bộ Xây dựng đề xuất NHNN kiểm soát tín dụng cho vay BĐS cao cấp, hay như vừa rồi Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng đề xuất hạn chế cho vay BĐS cao cấp, tôi cho rằng điều này rất tệ hại và nguy hiểm trong tình hình thị trường hiện nay. Vì nếu siết tín dụng với BĐS lúc này sẽ “giết chết” thị trường. |
Ông LÊ HOÀNG CHÂU: - Với lộ trình hạn chế tín dụng theo TT06, đến tháng 1-2017 NHNN sẽ thu hẹp room huy động vốn vay ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 60% xuống 50% với NHTM, chi nhánh NH nước ngoài và và với TCTD phi NH giảm từ 100% xuống còn 90%. Từ nay đến đó có 4 tháng lại kêu gọi thắt chặt nữa là không phù hợp với độ trễ của chính sách. Ở đây có 2 vấn đề vừa là độ trễ chính sách, vừa là tính tiên lượng của các NHTM. Từ nay đến 1-1-2017 các NH sẽ giảm hạn mức cho vay tín dụng ngắn hạn với lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS xuống còn 50%, giảm tiếp xuống 40% vào đầu tháng 1-2018. Với các TCTD phi NH sẽ giảm dần từ 100% xuống ngưỡng 90% vào đầu năm 2017, giảm tiếp xuống 80% vào đầu năm 2018. Như vậy đã có lộ trình rất rõ điều chỉnh tín dụng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS.
Thật ra khi NHNN ban hành TT06 để sửa đổi TT36, các NHTM cũng biết tín dụng đang dồn vào BĐS cao cấp nên phân khúc này phát triển rất nóng, có dấu hiệu cung vượt cầu. Giờ ban hành thêm văn bản mới về kiểm soát tín dụng với phân khúc này sẽ tác động xấu đến thị trường, hơn nữa đã có lộ trình điều tiết vốn cho thị trường theo TT06. Lộ trình này vừa hạn chế room tín dụng ngắn hạn cho vay BĐS, kết hợp với việc thẩm định cho vay dựa trên hiệu quả đầu tư của các dự án. Để điều tiết tín dụng cho vay BĐS, theo TT06 các NHTM đã phải giảm dần tỷ lệ huy động ngắn hạn cho vay trung và dài hạn ngay từ bây giờ. Thậm chí BIDV đã không cho phép các chi nhánh cho các dự án BĐS mới vay vốn nếu không được sự đồng ý của hội sở chính. Các NHTM khác cũng ý thức như vậy khi đưa ra các hình thức điều tiết tín dụng vào BĐS riêng trong quy chế hoạt động của mình. Hầu hết các NHTM lớn đều đã thực hiện điều tiết tín dụng hợp lý với thị trường BĐS, cho nên không cần thiết phải ban hành thêm văn bản về siết tín dụng với BĐS cao cấp.
- Thị trường BĐS đang cho thấy dòng tiền đổ mạnh vào phân khúc cao cấp nhưng nguồn cung lại dư thừa, trong khi phân khúc nhà ở thu nhập thấp, nhà ở bình dân có cầu cao lại thiếu nguồn cung. Theo ông các chủ dự án cần thay đổi gì để thị trường phát triển bền vững?
- Tín dụng đổ nhiều vào BĐS cao cấp do các chủ đầu tư dự án hám lợi, cho rằng thị trường đang phát triển nóng nên đã đầu tư quá mức cần thiết vào phân khúc này. Đây là vấn đề cả 2 phía NH cho vay, chủ đầu tư dự án BĐS phải tỉnh táo, xem xét lại để tái cơ cấu đầu tư, cấu trúc lại dự án, doanh nghiệp cho phù hợp với tín hiệu thị trường. Nếu không cả doanh nghiệp BĐS và NH đều bất ổn khi cố theo đuổi các dự án cao cấp.
Thực trạng này đòi hỏi các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS phải tái cấu trúc dự án cao cấp thành dự án có mức giá trung bình để phù hợp với nhu cầu, sức mua thị trường. Có nhiều tập đoàn kinh doanh BĐS từ trước đến nay chỉ quen làm dự án cao cấp, nay phải rà soát lại, nếu có dự án không thích hợp buộc phải tái cấu trúc. Thí dụ, Tập đoàn Khang Điền thời gian qua dù vẫn mua thêm công ty, dự án BĐS mới nhưng lại phải bán bớt những dự án không phù hợp với mục tiêu kinh doanh. Thị trường phải có mua, có bán, có tái cấu trúc dự án, có tái cơ cấu. Trường hợp của Novaland Group cũng vậy, dự kiến trong năm 2016 sẽ mua thêm 8 dự án mới, nhưng khi thị trường có dấu hiệu chững lại như đánh giá của HoREA, tập đoàn này lập tức giảm số lượng mua vào còn 6 dự án. Thực tế nhiều chủ đầu tư dự án BĐS thời gian qua đã thực hiện điều chỉnh, cấu trúc lại dự án theo nhu cầu thị trường. Tín hiệu lệch pha trên thị trường BĐS hiện nay chỉ diễn ra ở phân khúc cao cấp, còn phân khúc nhà ở có cầu lớn nhưng cung không đủ, nhà ở thương mại giá thấp, nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội đang thiếu nghiêm trọng.
- Ông dự báo thế nào về thị trường BĐS trong những tháng cuối năm?
- Thị trường BĐS từ nay đến cuối năm sẽ tăng trưởng nhỉnh hơn 8 tháng qua, điều này là chắc chắn. Bởi qua tháng ngâu sẽ là mùa của kinh doanh BĐS. Thị trường sẽ khởi sắc hơn, nhưng nhìn tổng thể thị trường BĐS 2016 lại thấy những dấu hiệu chững lại so với năm 2015.
- Xin cảm ơn ông.
