Đầu năm 2011, Bộ Xây dựng đã kiến nghị cấm hình thức phân lô bán nền và kiến nghị này ngay lập tức tạo nên một “làn sóng” trái chiều trên thị trường BĐS. Mới đây nhất, TP Hà Nội cũng dự định sẽ xóa bỏ hình thức này, đồng thời cấm bán nhà xây thô, chủ đầu tư phải bàn giao nhà đã hoàn thiện. Theo nhiều chuyên gia, nếu điều này được thực thi sẽ tạo ra một “bước ngoặt” trên thị trường BĐS.
Nhà hoang “tuyệt diệt”?
Dù được các chủ đầu tư sử dụng tràn lan trên thị trường, hình thức phân lô, bán nền, bán nhà xây thô đều không được Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS thừa nhận.
Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên-Môi trường, Nghị định 181 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã cấm việc phân lô, bán nền tại các dự án đô thị. Hiện nay, đô thị từ loại 3 trở lên cũng bị cấm hình thức này.
Mục tiêu của quy định này để xây dựng các TP theo hướng hiện đại, không bị băm nát. Tuy nhiên, trước việc phản đối của các nhà đầu tư do “đói vốn”, tại Nghị định 17 (sửa đổi Nghị định 187) lại cho phép doanh nghiệp phân lô, bán nền, sau khi đã xây nhà thô.
Điều này đã tạo nên một hệ quả là hình thức “bán nhà trên giấy” trở nên phổ biến, nguồn cung cho thị trường BĐS phát triển quá nóng, đặc biệt là phân khúc nhà liên kế, biệt thự trong khi nhu cầu của người dân thấp.
Theo UBND Hà Nội, tính đến ngày 30-6-2012, qua kiểm tra của Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS và Sở Xây dựng Hà Nội, TP hiện có khoảng 655 căn hộ biệt thự và 574 căn hộ liên kế đã xây hoàn thiện phần thô hoặc mặt ngoài nhưng chưa đưa vào sử dụng.
Riêng các công trình chung cư, chỉ có 178/14.300 căn hộ đã hoàn thành chưa đưa vào sử dụng, chiếm khoảng 1%. Một hệ quả khác cũng có thể nhìn thấy là tình trạng khách hàng kiện chủ đầu tư vì dự án chậm tiến độ đang có xu hướng tăng cao.
Theo ông Vũ Xuân Thiện, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, hiện nay có tình trạng hàng loạt dự án BĐS ở các TP được xây dựng nhưng không hình thành được đô thị.
Nếu để chia lô, bán nền tiếp thì doanh nghiệp có lợi nhưng phát triển đô thị không thành. Giải pháp này sẽ hạn chế được tình trạng bỏ hoang nhà tại các đô thị, giúp doanh nghiệp tập trung nguồn vốn.
Trên thực tế, nhà hoang, đất hoang ở Hà Nội đã đến mức báo động và đang khiến cơ quan quản lý đau đầu xứ lý hàng nghìn căn hộ “tồn kho” này.
Một khi không còn được phân lô, bán nền, bán nhà xây thô mà phải hoàn thiện mới đưa ra thị trường, bắt buộc các chủ đầu tư cũng như giới đầu cơ phải cân nhắc, tính toán kỹ lưỡng. Trong điều kiện nguồn vốn cho các doanh nghiệp khó khăn như hiện nay, điều này phần nào sẽ khiến các doanh nghiệp lâm vào thế bí.
Băn khoăn, lo lắng
Không còn “bất ngờ” như thời điểm Bộ Xây dựng kiến nghị xóa bỏ hình thức phân lô bán nền nhưng nhiều doanh nghiệp cũng không khỏi hoang mang trước sức ép về nguồn vốn mình sẽ phải đối mặt, đặc biệt trong thời điểm khó khăn hiện nay, bởi hình thức huy động vốn qua hợp đồng góp vốn đã trở nên phổ biến.
“Việc cấm phân lô, bán nền, bán nhà xây thô sẽ khiến doanh nghiệp lâm vào tình trạng mất thăng bằng vì bị “cắt” mất kênh huy động vốn hữu hiệu nhất, đặc biệt là những doanh nghiệp nhỏ đang khó khăn về vốn. Thậm chí sẽ có hàng loạt doanh nghiệp tiếp tục phá sản” - một doanh nghiệp có dự án tại Mỗ Lao (Hà Đông) lo lắng.
 |
Một dự án phân lô bán nền. |
Tuy nhiên, nhiều doanh nghiệp cũng tỏ ra ủng hộ chủ trương của TP Hà Nội. Theo ông Nguyễn Thành Trung, Giám đốc CTCP Archi Land Việt Nam, xét một cách công bằng, xóa bỏ phân lô, bán nền, bán nhà xây thô sẽ gây khó khăn cho cả chủ đầu tư, người dân và cả thị trường.
Chủ đầu tư sẽ thêm gánh nặng về vốn, người dân bị ép theo thiết kế nhà ở của chủ đầu tư thay vì được tự xây căn nhà như mình mong muốn, thị trường cũng chưa hẳn tốt với những ai có ý định đầu tư bởi tài sản chết cũng sẽ tăng lên nhiều lần.
“Nhưng ngược lại, chủ trương trên sẽ tiết kiệm hơn cho xã hội và tốt hơn cho đô thị, tránh tình trạng hoang hóa nhà ở như hiện nay. Mặt khác, sẽ giảm tối đa hình thức đầu cơ và hạn chế được những nhà đầu tư kém năng lực. Điều này giúp thị trường tốt hơn rất nhiều” - ông Trung khẳng định.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty Đất Xanh miền Bắc, cũng cho rằng doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn trước mắt nhưng về lâu dài chắc chắn tốt hơn bởi sẽ xác định được nên đầu tư dự án nào, tập trung nguồn vốn vào đâu, nguồn cung-cầu ổn định hơn.
Bên cạnh đó, thị trường BĐS sẽ quay về với những người mua có nhu cầu thực, bằng sản phẩm thực, tránh tình trạng nhà đất bỏ hoang gây lãng phí của cải xã hội như hiện nay.
Tuy nhiên, một số doanh nghiệp BĐS băn khăn Nhà nước nên có lộ trình cũng như có hình thức linh động về huy động vốn cho chủ đầu tư để tháo gỡ khó khăn trong thời điểm thị trường trầm lắng như hiện nay.
GS. Đặng Hùng Võ cũng khẳng định, những khu nhà thu nhập thấp không nên cấm hình thức này bởi lẽ sẽ làm khó cho cả chủ đầu tư lẫn người dân không đủ tiềm lực tài chính. “Luật đã quy định, TP có áp dụng cũng không có gì mới. Nhưng cần cân nhắc đối với một số loại hình nhà ở đặc biệt trên” - GS. Võ chia sẻ.
