Bình cũ rượu phải mới

Xu hướng liên kết đang trở nên rõ rệt trên thị trường BĐS khi ngay sau gói tín dụng liên kết 4 nhà trị giá 50.000 tỷ của Ngân hàng Xây dựng được giới thiệu, Ngân hàng Nhà nước thông báo thí điểm một mô hình liên kết có giá trị lên tới 70.000 tỷ đồng cũng với phương án 4 bên: ngân hàng-nhà đầu tư-nhà thầu-nhà cung cấp vật liệu xây dựng (VLXD).

Chưa có mô hình đúng nghĩa

Nói bình cũ bởi gói liên kết 4 bên không phải là phương án xa lạ. Cách đây 2 năm, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) kết hợp Hiệp hội BĐS TPHCM đã thí điểm gói tín dụng tương tự với giá trị khoảng 6.000 tỷ đồng nhằm tháo gỡ bế tắc cho hàng loạt chủ đầu tư đang loay hoay vì hết vốn.

Tại thời điểm đó, theo ông Trần Bắc Hà, Chủ tịch Hội đồng Quản trị BIDV, chủ đầu tư dự án, nhà thầu xây dựng và nhà cung ứng nguyên vật liệu khi tham gia chuỗi liên kết này sẽ được tài trợ tối đa đến 90% giá trị hợp đồng trong thời hạn 12 tháng để tạo ra những sản phẩm hoàn thiện mang tính chất liên hoàn, không bị nghẽn vốn ở bất cứ khâu nào.

Phương thức liên kết 4 nhà là giải pháp tích cực hỗ trợ thị trường BĐS, hạn chế những tiêu cực trong việc nhà đầu tư dùng vốn góp của khách hàng vào mục đích khác, nhờ vậy thị trường sẽ minh bạch hơn. Tuy nhiên, để giải quyết căn nguyên bệnh cho thị trường, cần xóa bỏ kiểu kinh doanh chụp giật, gây mất lòng tin của một số nhà đầu tư BĐS. Đồng thời, vai trò của tổ chức tín dụng đứng giữa vô cùng quan trọng, đó vừa là cầu nối, vừa phải là cơ quan giám sát.

GS. Đặng Hùng Võ

Đối với những dự án còn món nợ cũ, ngoài tài sản thế chấp, ngân hàng sẽ quan tâm hơn đến kế hoạch kinh doanh hiệu quả, phương án trả nợ để mở rộng cửa hơn cho doanh nghiệp tiếp cận với nguồn vốn. Thời điểm 2012 là giai đoạn thị trường BĐS đói vốn lên đến đỉnh điểm, doanh nghiệp gần như bế tắc nên thông tin này đã khiến nhiều chủ đầu tư rất phấn khởi. Tuy nhiên, chương trình này của BIDV đã không thu được thành công như mong đợi.

Ngoài 2 dự án giao thông cải tạo và mở rộng Quốc lộ 1, Quốc lộ 14, gói sản phẩm này dần im hơi lặng tiếng và tiến độ triển khai các hợp đồng mới không được BIDV nhắc đến nữa. Chính ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cũng thừa nhận thời gian qua chưa có mô hình 4 nhà được triển khai hiệu quả, mà chỉ xuất hiện mô hình 3 nhà là chủ đầu tư - nhà thầu - ngân hàng.

 Theo các chuyên gia BĐS, sự thất bại gói liên kết 4 nhà của BIDV xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Để gói tín dụng này vận hành trơn tru cần có sự phối hợp nhịp nhàng giữa 4 nhà dưới sự điều tiết của 1 nhà tổ chức. Chỉ cần 1 khâu trong quy trình này trục trặc, sự đình trệ của cả hệ thống sẽ diễn ra.

Trong khi đó, thời điểm năm 2012, thị trường BĐS khủng hoảng trầm trọng, không nhiều doanh nghiệp có đủ khả năng và tiêu chuẩn tham gia sự liên kết này, bởi nợ cũ chất chồng, nợ mới không chứng minh được phương án trả nợ. Ngoài ra, giá trị còn khiêm tốn và chỉ mang tính chất thí điểm cũng đã hạn chế nhiều đến tác dụng của việc làm tốt đẹp này.

Liên kết vì lợi ích chung

Trên thực tế, liên doanh, liên kết đã trở thành xu hướng tất yếu trên thị trường BĐS. Với gói tín dụng 4 nhà, sau khi vào vòng liên kết, chủ đầu tư vay được vốn ngân hàng, tiền sẽ chuyển cho đơn vị thi công công trình, chi cho bên cung cấp VLXD. Tất cả quy trình này sẽ được ngân hàng giám sát nhằm đảo bảo nguồn tiền đi đúng chỗ.

Như vậy, nếu vận hành tốt, đây sẽ là phương án 4 bên cùng có lợi: ngân hàng giải tỏa được lượng tiền tồn kho đồng thời giảm nợ xấu; nhà sản xuất VLXD giảm tồn kho, bán được hàng, thanh toán đúng tiến độ, được tiếp cận nguồn vay mới; nhà thầu được giới thiệu các dự án, được bảo đảm khả năng thanh toán đúng tiến độ, được cung cấp VLXD đúng tiến độ, được cấp tín dụng với nhiều ưu đãi về lãi suất và phí, được tiếp cận tín dụng mới khi còn các khoản vay cũ; nhà đầu tư được giới thiệu nhà thầu có uy tín, được cung cấp VLXD với giá cạnh tranh, được tài trợ trả chậm và được tiếp cận tín dụng mới khi còn các khoản vay cũ…

Tuy nhiên, làm thế nào để không gặp phải những bất cập như BIDV từng gặp phải là câu hỏi rất khó trả lời, bởi như đã phân tích, khi 1 khâu trong chuỗi 4 nhà trục trặc, chính sách này sẽ thất bại.

Bình cũ rượu phải mới ảnh 1

Xu hướng liên kết có vực dậy được thị trường BĐS.

Theo ông Lê Hoàng Châu, đây là phương thức tốt, giúp luân chuyển dòng tiền của các đơn vị và hiệu quả sử dụng đồng vốn trong đầu tư tốt hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho các đối tác.

Tuy nhiên, nếu giữa các nhà này không có sự tôn trọng luật chơi, không có đạo đức nghề nghiệp, chỉ toan tính lợi ích cho riêng mình, sự liên kết này sẽ không bền vững. Bên cạnh đó, có thể thấy rằng để đảm bảo cho gói tín dụng 4 nhà đạt được hiệu quả như kỳ vọng, cần có sự cởi mở hơn từ phía ngân hàng.

Bản thân gói tín dụng 50.000 tỷ đồng của Ngân hàng Xây dựng kết hợp với Tập đoàn Thiên Thanh lẫn mô hình thí điểm liên kết có giá trị 70.000 tỷ đồng do NHNN chủ trì đều không phải là gói hỗ trợ, ngân hàng cho vay với cơ chế thương mại thông thường. Nếu đặt lên bàn cân đong, để đảm bảo triệt để lợi ích của mình, phía ngân hàng sẽ không dễ dàng mở cửa cho vay, trong khi doanh nghiệp buộc phải đáp ứng đủ các yêu cầu giống như vay thương mại. Và như vậy nếu không thay đổi, điều này sẽ khiến các chương trình trên dễ đi vào ngõ cụt “đầu voi đuôi chuột” và khó vẫn hoàn khó đối với doanh nghiệp.

Khôi Nguyên

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Quy hoạch - Đô thị

Tư vấn

Đất ngoài hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất

(ĐTTCO) - Hỏi: - Năm 1992, tôi mua một căn nhà 100m2 trên mảnh đất 390m2. Xin hỏi, nay tôi làm thủ tục cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích khuôn viên trên có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?