(ĐTTC) - Thời gian qua giới đầu tư, người mua nhà rất quan tâm đến vấn đề bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Đầu tư Kinh doanh bất động sản (sửa đổi, có hiệu lực từ ngày 1-7-2015). Quy định mới ngày càng chặt chẽ bảo đảm quyền lợi của các bên cũng như loại bỏ những chủ đầu tư yếu kém làm cho thị trường ngày càng làn mạnh là điều tốt. Tuy nhiên, nếu khách hàng khôn ngoan biết chọn lựa những chủ dự án có uy tín để mua nhà thì vẫn tốt hơn.
Từ quy định của pháp luật
Điều 56, Luật Kinh doanh BĐS 2014 quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai: Chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. NHNN Việt Nam công bố danh sách NHTM có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh trong kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai.
Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều này và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua. Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua. Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, cho rằng theo quy định về bảo lãnh ngân hàng hiện nay (Thông tư 28 của NHNN), muốn được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh có giá trị 100 tỷ đồng, chủ đầu tư phải có 100 tỷ đồng đặt vào ngân hàng để được ngân hàng phát hành chứng thư bảo lãnh (nếu không có 100 tỷ đồng tiền mặt chủ đầu tư phải có tài sản có giá trị gấp khoảng 1,3 lần để làm tài sản bảo đảm thay thế). Trong khi đó việc quy định bảo lãnh theo tinh thần Điều 56 chưa có quy định cụ thể như thế nào, nếu căng theo tinh thần Thông tư 28 (năm 2012) rất khó cho doanh nghiệp và rất khó khả thi. Bởi, mỗi dự án mức đầu tư hàng trăm, thậm chí hàng ngàn tỷ đồng, doanh nghiệp không thể có được số tiền lớn như vậy.
Bà Vũ Thị Khuyên, Phó phòng phát triển nhà (Sở Xây dựng TPHCM), thông tin từ đầu năm 2015 đến nay, trên địa bàn TP có 7.500 căn hộ hình thành trong tương lai được đăng ký bán với tổng giá trị khoảng 16.000 tỷ đồng. Nếu bảo lãnh 100% giá trị rất khó cho doanh nghiệp. Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành, băn khoăn giả sử ông có 1.000 căn hộ trong một dự án, nhưng chỉ muốn bán 300 căn (hình thành trong tương lai), còn 700 căn đợi hoàn thiện mới bán. Như vậy 700 căn kia có phải bảo lãnh không? Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà đúng tiến độ, ngân hàng bảo lãnh sẽ phải trả lại tiền cho khách hàng. Nhưng trả bao nhiêu, một lần hay nhiều lần, có cộng lãi suất không…
 |
| Một dự án của Vingroup tại Hà Nội. |
Ngoài ra việc bảo lãnh cho những dự án được triển khai sau ngày 1-7-2015 hay bán sau 1-7-2015, liệu có việc các doanh nghiệp ký lùi thời gian để tránh việc phải bảo lãnh? Chuyên gia Vũ Xuân Thành, cho rằng bảo lãnh theo thông lệ quốc tế là đúng. Bảo lãnh tương tự như cấp tín dụng cho doanh nghiệp, bảo lãnh 100% giá trị mua bán là không đúng mà chỉ bảo lãnh phần trách nhiệm của chủ đầu tư phải chịu theo hợp đồng.
Đến câu chuyện thực tế
Rõ ràng còn không ít băn khoăn xung quanh vấn đề bảo lãnh và trong thời gian qua, chúng ta không thiếu những quy định để bảo vệ người mua nhà trước và sau khi đưa vào sử dụng. Tuy nhiên thực tế vẫn còn rất nhiều va chạm giữa chủ đầu tư và người mua nhà, như bàn giao nhà chậm tiến độ, tiện ích dịch vụ không như cam kết, chất lượng xây dựng kém… Và nếu như được ngân hàng thay mặt chủ đầu tư trả lại tiền khi dự án chậm bàn giao thì cũng là một thiệt thòi cho người mua nhà. Bởi kế hoạch an cư, đầu tư người mua đề ra bị phá vỡ, mọi việc xáo trộn. Chính vì vậy theo nhiều chuyên gia, cách chắn ăn nhất vẫn phải lựa chọn những chủ đầu tư có uy tín để mua nhà.
Như để giải tỏa băn khoăn của khách hàng, thời gian qua một số chủ đầu tư đã chứng minh với khách hàng của mình bằng những dự án đã xây dựng trước đó. Mới đây, Tập đoàn Vingroup đã tổ chức cho hàng trăm khách hàng của mình tham gia hành trình “Trải nghiệm giá trị sống cùng Vinhomes”, nhằm mang tới cho khách hàng sự hình dung rõ nét về không gian sống tại các dự án Vinhomes và những trải nghiệm cuộc sống thực tế đầy thú vị thay vì chỉ tham quan căn hộ mẫu. Vingroup lựa chọn giải pháp lý tưởng để chứng minh uy tín, năng lực khi triển khai dự án.
Theo đó, các cư dân tương lai của Vinhomes Tân Cảng được trải nghiệm không gian sống tại Vinhomes Royal City, Vinhomes Times City và Vinhomes Riverside; tận mắt tham quan hệ thống hạ tầng tiện ích đồng bộ như hệ thống trường học Vinschool, hệ thống y tế Vinmec, các sân thể thao và bể bơi trong nhà – ngoài trời miễn phí, chuỗi khu vui chơi ngoài trời cho trẻ em, sảnh lounge sang trọng…; chiêm ngưỡng từng hạng mục nổi tiếng như sân băng thật, công viên nước trong nhà, thác nước dưới lòng đất, dàn nhạc nước lớn nhất Việt Nam…
Đặc biệt khi đến với Vinhomes Riverside, khách hàng say đắm trước vẻ đẹp những căn biệt thự Hoa Anh Đào, Hoa Lan, Hoa Phượng, Hoa Sữa, Bằng Lăng được thiết kế tinh tế, sang trọng trong khu đô thị. Không gian sống xanh tại nơi đây và những tiện nghi đầy đủ hoàn thiện mang tới cho cư dân được quy hoạch hợp lý khiến những vị khách phải trầm trồ khen ngợi tài ba của những kiến trúc sư Vingroup. Du khách còn ngạc nhiên hơn khi đại diện chủ đầu tư cho biết, Vinhomes Riverside vốn dĩ là một cánh đồng rộng gần 200ha và chỉ sau hơn 7 tháng hàng ngàn căn biệt thự tuyệt đẹp với không gian lãng mạng đã được hình thành.
Lòng tin của khách hàng về năng lực của Vingroup càng được thuyết phục khi khách hàng được chiêm ngưỡng và tận hưởng những dự án du lịch do Vingroup đầu tư tại Nha Trang. Đại diện Vingroup cho biết kế thừa những kinh nghiệm từ các dự án trước, những dự án sau sẽ luôn hoàn thiện và tinh hoa hơn nhằm mang lại những điều tốt đẹp nhất cho khách hàng. Chính vì vậy sau khi trải nghiệm nhiều khách hàng đã quyết định mua thêm hay rủ bạn bè mua căn hộ của Vingroup, có khách hàng còn nói vui, trước kia mỗi kỳ đóng tiền còn thấy mệt mỏi, nhăn nhó, sau chuyến đi này đóng tiền cảm thấy vui hơn.
Ông Ngô Quang Phúc, Phó Tổng giám đốc Himlamland, cho rằng bên cạnh những quy định của pháp luật để bảo vệ người mua nhà, việc lựa chọn những sản phâm đã hoàn thiện cũng như lựa chọn chủ đầu tư thông qua những dự án mà họ đã hoàn thành trước đó để quyết định mua dự án trong tương lai là quyết định đúng đắn nhất; không bảo lãnh nào bằng chính doanh nghiệp bảo lãnh bằng chính thương hiệu của mình với khách hàng.
