Hiệu lực trong chuyển quyền sở hữu nhà đất

Áp dụng theo Luật Dân sự hay Luật Nhà ở?

Theo Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005, đối với tài sản mua bán, pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu (như nhà, đất), thời điểm chuyển quyền sở hữu được tính kể từ khi bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó. Tuy nhiên, theo Luật Nhà ở năm 2005 lại không phải như vậy.

Luật “đá” nhau

Khoản 2 Điều 439 BLDS năm 2005 quy định: “Đối với tài sản mua bán mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sở hữu được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”.

Cùng quan điểm trên, Luật Đất đai năm 2003 và nghị định hướng dẫn: Thời điểm chuyển quyền sử dụng đất là từ khi người nhận chuyển nhượng hoàn tất thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất (thường gọi là đăng bộ nhà đất).

Áp dụng theo Luật Dân sự hay Luật Nhà ở? ảnh 1 

Chi tiết Khoản 2 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Trong thời hạn không quá 15 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, gửi hồ sơ cho cơ quan quản lý đất đai thuộc UBND cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Trong thời gian không quá 5 ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên tham gia chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ”.

Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2005 quy định: Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà kể từ khi hợp đồng mua bán được công chứng, chứng thực (Điều 93, Điều 98).

Khoản 1 Điều 63 Nghị định 90 ngày 6-9-2006 của Chính phủ (hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) cũng quy định: “Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở đối với trường hợp mua bán nhà ở tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực”. Tức sớm hơn nhiều so với quy định của BLDS.

Thực tế muốn đi đăng bộ, người mua và người bán phải hoàn thành nghĩa vụ thuế thu nhập và lệ phí trước bạ. Thông thường thời gian công chứng đến lúc hoàn tất thủ tục sang tên nhanh nhất cũng trên 10 ngày.

Như vậy, thời gian từ lúc ký hợp đồng công chứng đến đăng ký quyền sở hữu (đăng bộ) đã có “khoảng trống pháp luật” do các quy định pháp luật xung đột nhau. Đó là chưa nói đến việc đăng bộ và giấy tờ có vấn đề phải làm lại.

 Áp dụng luật nào?

Đối với cơ quan thi hành án, việc kê biên tài sản để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án và xác định chủ sở hữu nhà đất ở thời điểm kê biên rất cần thiết. Khi xác minh người phải thi hành án đứng tên nhà đất thì cơ quan thi hành án ra quyết định kê biên để thi hành.

Tuy nhiên, khi kê biên lại phát hiện trước đó họ đã ký hợp đồng bán nhà cho người khác. Nếu căn cứ vào BLDS và Luật Đất đai, nhà vẫn thuộc quyền sở hữu của người phải thi hành án, cơ quan thi hành án được quyền kê biên, phát mãi căn nhà để thi hành án.

Thế nhưng, theo quy định Luật Nhà ở thì nhà đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người mua, cơ quan thi hành án không có quyền kê biên. Do đó, cơ quan thi hành án bị đặt vào thế khó: kê biên nhà thì người mua khiếu nại; không kê biên nhà người được thi hành án khiếu nại, cho rằng cơ quan thi hành án để người có tài sản tẩu tán, không thi hành bản án.

Khi các quy định pháp luật xung đột nhau chúng ta phải tìm đến Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật. Theo đó, trong trường hợp các văn bản pháp luật có mâu thuẫn sẽ áp dụng văn bản có giá trị cao hơn; trường hợp các văn bản có giá trị ngang nhau thì áp dụng văn bản được ban hành sau.

Như vậy, tính theo thời gian Luật Nhà ở được ban hành sau (được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8, từ ngày 18- 10 đến 29-11-2005 thông qua). Tuy nhiên, về giá trị văn bản luật thì BLDS có giá trị cao nhất. Vì vậy, phải áp dụng quy định pháp luật tại BLDS.

Một nguyên tắc các nhà làm luật hết sức chú ý là tính thống nhất, dễ hiểu của pháp luật. Văn bản luật ra sau cần rà soát các quy định của văn bản trước để không mâu thuẫn.

Điều đáng tiếc là Luật Nhà ở được thông qua tại Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 8 thì trước đó không lâu - Quốc hội khoá XI, kỳ họp thứ 7 (ngày 14-6-2005) đã thông qua BLDS năm 2005. Thế nên Luật Nhà ở đã có quy định không thống nhất với BLDS.

Luật có rõ ràng, thống nhất, việc áp dụng mới minh bạch, mới không có chuyện “được” lựa chọn văn bản luật để áp dụng theo hướng mình muốn, hay chuyện tranh cãi triền miên giữa các cơ quan chức năng.

Luât gia NGUYỄN VĂN KHÔI

Các tin, bài viết khác

Đọc nhiều nhất

Dự án - đầu tư

Tập đoàn Novaland – chặng đường 25 năm hình thành và phát triển

(ĐTTCO) - Ngày 18-9, Novaland đã kỷ niệm 25 năm thành lập, đây là cột mốc quan trọng đánh dấu sự phát triển không ngừng với tầm nhìn: “Trở thành Tập đoàn bất động sản đẳng cấp quốc tế, vị thế cao, phát triển vững mạnh, góp phần mang lại cuộc sống hạnh phúc và thịnh vượng cho cộng đồng”. 
 

Quy hoạch - Đô thị

Hướng đến hệ thống giao thông xanh và tích hợp

(ĐTTCO) - Ngày 18-9, tại TPHCM, Ủy ban An toàn giao thông Quốc gia khai mạc “Hội nghị quốc tế về giao thông khu vực Đông Á” lần thứ 12 năm 2017, với chủ đề “Tầm nhìn và chương trình hành động hướng đến hệ thống giao thông an toàn, xanh và tích hợp”.

Tư vấn

Đất ngoài hạn mức phải đóng tiền sử dụng đất

(ĐTTCO) - Hỏi: - Năm 1992, tôi mua một căn nhà 100m2 trên mảnh đất 390m2. Xin hỏi, nay tôi làm thủ tục cấp sổ hồng cho toàn bộ diện tích khuôn viên trên có phải nộp tiền sử dụng đất hay không?