Sau gần nửa tháng lấy ý kiến, Thông tư 12/2011/TT-BXD hướng dẫn việc phòng, chống rửa tiền trong kinh doanh bất động sản (BĐS) đã được Bộ Xây dựng ban hành và có hiệu lực từ ngày 15-10. Nhưng cho đến nay thông tư này vẫn nhận được nhiều ý kiến trái chiều.
Theo Bộ Xây dựng, “giao dịch đáng ngờ” trong hoạt động kinh doanh BĐS là những giao dịch bất thường hoặc chưa phù hợp với quy định của pháp luật. Cụ thể, hồ sơ giao dịch hoặc hồ sơ nhà đất có dấu hiệu giả mạo con dấu, chữ ký, chứng minh thư, hộ chiếu giả, địa chỉ nhà đất không đúng thực tế, khách hàng không cung cấp được các thông tin liên quan tới nhà đất, không muốn cung cấp bổ sung thông tin về nhân thân, địa chỉ các bên tham gia giao dịch không chính xác; khách hàng tỏ ra không quan tâm đến giá nhà đất, phí giao dịch phải trả; giá thỏa thuận giữa các bên không phù hợp với giá thị trường…
Tuy nhiên, trên thực tế việc xác định như thế nào là “giao dịch bất hợp lý”, “giao dịch đáng ngờ” là nhiệm vụ vô cùng khó khăn.
Quy định của thông tư còn có nhiều điểm bất hợp lý, như khách hàng không quan tâm đến giá nhà đất hay đến lần đầu mà giao dịch quá nhiều tiền đều xếp vào diện “đáng ngờ”. Thực tế, các doanh nghiệp không có đủ cơ sở và thẩm quyền để đánh giá nguồn tiền của khách hàng, làm sao biết chắc chắn họ có “rửa tiền” hay không.
Ngay cả ngân hàng cũng không bao giờ hỏi nguồn gốc số tiền gửi của khách hàng ở đâu thì với một đơn vị kinh doanh, khi khách đến mua, khó có thể thực hiện việc này. Chưa kể vấn đề mất khách, lợi nhuận cũng là một yếu tố quan trọng chi phối doanh nghiệp. Doanh nghiệp chỉ nên đóng vai trò hỗ trợ, hợp tác, cung cấp thông tin khi các cơ quan chức năng yêu cầu chứ không thể đóng vai trò “người gác cửa”.
Hơn nữa vai trò của sàn BĐS không đủ để “gánh” thêm nhiệm vụ này và cũng rất khó cân bằng giữa việc xác định chắc chắn đó là giao dịch rửa tiền hay nhầm với “báo động giả” để rồi mất khách.
Trên thực tế, có thể dễ dàng thấy trước những khó khăn khi thông tư này đi vào đời sống. Chẳng hạn, việc khách hàng mua 2 căn/ngày, hay 5-7 căn không phải là chuyện lạ, thậm chí có những khách hàng ôm cả “lô” hay nhiều “lô” trong một dự án.
Nhưng để xác định họ có “rửa tiền” hay không lại là chuyện khác. Hay như việc chênh lệch về giá giữa các bên cũng rất mơ hồ, vì cho đến nay thế nào là “giá thị trường” vẫn đang gây tranh cãi. Đối với những trung tâm nhà đất giao dịch theo kiểu không chính thống sẽ khó đảm bảo thực hiện yêu cầu này, đặc biệt trong thời điểm khó khăn như hiện nay. Còn đối với các sàn chính thống, 70% giao dịch trên thị trường BĐS không đi qua sàn, chủ yếu “đi chui” hoặc thông qua hình thức góp vốn liệu hiệu quả sẽ đi đến đâu?
Vấn đề đặt ra, liệu các sàn, trung tâm giao dịch nhà đất có quan tâm và thực hiện thông tư này? Nếu lờ đi, ai sẽ là người giám sát họ? Doanh nghiệp thường quan tâm tới lợi nhuận, đặc biệt trong bối cảnh thị trường khó khăn hiện nay. Nếu tuân thủ nghiêm túc thông tư, doanh nghiệp sẽ được gì?
Trong khi nếu cứ lờ quy định này đi, doanh nghiệp sẽ được lợi hơn nhiều. Thực tế cho thấy, việc sàn hay các trung tâm giao dịch BĐS “bắt tay” với khách hàng làm giá ảo để trốn thuế hay mua buôn “thổi” giá bán lẻ đã trở thành “chuyện thường ngày” nên rất khó để kỳ vọng sự hợp tác triệt để.
Theo nhiều người dân, dù rất cần thiết nhưng thông tư còn quá “nhẹ”, trong khi rửa tiền trong BĐS là một hoạt động cực kỳ tinh vi. Mặt khác, việc yêu cầu chủ sàn khi phát hiện hành vi rửa tiền phải báo cho cơ quan nhà nước là chưa hợp lý. Bởi bản thân doanh nghiệp sống bằng lợi nhuận, luôn luôn có ý thức bảo vệ lợi nhuận, không có doanh nghiệp nào lại tố cáo khách hàng trong khi chưa chắc họ có “rửa tiền” hay không.
Việc Bộ Xây dựng ban hành thông tư về chống rửa tiền trong BĐS là rất hợp lý, bởi nó giúp thị trường lành mạnh, minh bạch hơn, có lợi cho cả người mua và bán, tránh tình trạng lừa đảo. Nhưng không thể lấy lý do lợi nhuận để biện hộ trong trường hợp này, bởi các doanh nghiệp nếu biết mà không tố giác hành vi phạm pháp này là bị khép vào tội đồng lõa.
Tất nhiên, trước mắt sẽ có những doanh nghiệp vì lợi nhuận chấp nhận “lờ” đi những giao dịch này, nhưng về lâu dài, họ không thể chối bỏ trách nhiệm “gác cửa”. Do đó, Nhà nước cần có những chế tài, giám sát cụ thể, khuyến khích và xử phạt nghiêm minh song hành cùng những chính sách hỗ trợ mới có thể giải quyết triệt để.
