Cận cảnh thị trường (B1): Từ Liêm chưa đổi vận khi lên quận

LTS: Báo ĐTTC số 683 ra ngày 5-12-2013 trong mục Chủ điểm-Sự kiện có bài: “Thị trường BĐS - Kỳ vọng khai thông” ghi nhận những điểm sáng hồi phục thị trường BĐS. Để có cái nhìn rõ nét hơn, từ số này ĐTTC đăng loạt bài ghi nhận tại những điểm nóng của thị trường.

Không giống những khu vực khác của Hà Nội, BĐS khu vực Từ Liêm có sự phát triển khá ổn định. Ngoài cơn sốt cách đây vài năm, thời điểm hiện nay khi có tin đồn lên quận, BĐS Từ Liêm được đánh giá luôn giữ độ nóng của mình. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa BĐS khu vực này không có “điểm chết”.

Ế ẩm văn phòng cho thuê

Khu vực huyện Từ Liêm được coi là thiên đường của văn phòng cho thuê với hàng loạt cao ốc mọc lên dọc trục đường Phạm Hùng, như Keangnam Landmark Tower, CEO Towers, Vinconex 9, FLC Landmark, Crown Plaza…

Trong khi đó, nguồn cung văn phòng không ngừng tăng lên khi các dự án mới đi vào hoạt động. Tính riêng trong quý III-2013, tổng nguồn cung của thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại trên địa bàn Hà Nội tăng 18% so với quý trước và 25% so với cùng kỳ, bao gồm 140 dự án, cung cấp khoảng 897.000m², trong đó Từ Liêm đóng góp số lượng đáng kể.

Còn tính đến năm 2015, có 48 dự án văn phòng mới cung cấp khoảng 576.500m2 dự kiến gia nhập thị trường Hà Nội. Khu vực phía Tây, bao gồm Cầu Giấy và Từ Liêm cung cấp xấp xỉ 251.000m² diện tích văn phòng, chiếm 36% nguồn cung mới toàn thị trường.

Theo khảo sát, giá thuê văn phòng tại những tòa nhà hạng A như Keangnam khoảng 30-32USD/m²/tháng, hạng B ở mức 17USD/m²/tháng. Tuy nhiên, tỷ lệ này không nhiều. Đa phần tòa nhà văn phòng tại khu vực này có giá chào thuê 10-15USD/m²/tháng. Và giống tình hình chung thị trường, tỷ lệ trống tại các tòa nhà hạng A và hạng B ở khu vực này vào khoảng 30% và 19%.

Theo các chuyên gia BĐS, hệ quả của quá trình khan hiếm văn phòng cho thuê những năm trước khiến giá cho thuê cao ngất ngưởng, đầu tư sinh lợi cao nên nhiều chủ đầu tư đổ xô vào. Đặc biệt thời điểm thông tin Mỹ Đình được dự kiến thành trung tâm hành chính mới.

Điều này dẫn đến hệ quả phân khúc văn phòng ở khu vực này dư thừa rất lớn và đang loay hoay tìm lối thoát. Trong khi đó, sự lựa chọn của khách hàng ngày càng khắt khe, chỉ những tòa nhà có vị trí thuận tiện và dịch vụ quản lý tốt mới được khách thuê chú ý, vì hiện có quá nhiều lựa chọn để doanh nghiệp mở văn phòng.

Bên cạnh việc giảm giá, tăng khuyến mại, xin chuyển đổi công năng thành căn hộ, nhiều chủ đầu tư đang kỳ vọng khi được lên quận, khu vực này sẽ có sức hút hơn, nhờ đó văn phòng cho thuê sẽ “dễ thở” hơn.

Không sốt đất khi lên quận

Nếu như cách đây vài năm, tin đồn lên quận có thể sẽ thổi bùng một cơn sốt BĐS ở khu vực này. Nhưng đến nay, mặc dù đã có quyết định chính thức tách huyện Từ Liêm thành 2 quận mới, BĐS khu vực này vẫn im hơi lặng tiếng, giá đất tăng không đáng kể, dao động trong khoảng 10%.

Những tòa văn phòng trống bên cạnh dự án dang dở đang chờ cú hích khi Từ Liêm được công nhận thành quận.

Theo khảo sát, giá đất cao nhất thuộc về khu vực Mỹ Đình - Mễ Trì, còn các khu vực khác gần như không đột biến. Cụ thể, tại Mỹ Đình, đất thổ cư ở trong ngõ sâu giá 30-35 triệu đồng/m², các lô đất mặt đường từ 50-55 triệu đồng/m². Giá đất mặt đường Lê Đức Thọ tương đương 300 triệu đồng/m².

Tại xã Mễ Trì, giá đất mặt đường có độ rộng trung bình khoảng 40-42 triệu đồng/m², đất trong ngõ 30-32 triệu đồng/m². Tại các xã như Thụy Phương, Cổ Nhuế, Xuân Phương, Đại Mỗ… có mức dao động 30-35 triệu đồng/m². Giá chung cư tại khu vực thuộc lộ giới quận Nam Từ Liêm dao động 17-26 triệu đồng/m²… Mặc dù giá đất tăng nhưng lượng khách tìm đến đầu tư tại địa bàn này không nhiều, lượng giao dịch mới không tăng đột biến.

Theo nhiều chuyên gia BĐS, việc huyện Từ Liêm được thành lập 2 quận mới là thông tin mới mà không mới. Bởi những đồn đoán này đã có 3-4 năm trước, thời điểm đó, hàng loạt nhà đầu tư đã đổ xô đầu tư khu vực này nhằm “đón lõng” chờ sốt giá.

Đến nay, trải qua giai đoạn BĐS trầm lắng, giới đầu cơ gần như rời bỏ thị trường, để lại hàng loạt biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang hay những mảnh đất người dân tiếp tục canh tác. Chưa kể, trong khi mặt bằng giá đất khu vực này cao, BĐS khó có thể tạo sốt nên việc đổ tiền đầu tư tiếp trở thành bài toán mạo hiểm không nhiều nhà đầu tư dám theo đuổi.

Theo ông Vũ Đăng Khoa, nhân viên CTCP Đầu tư Mai Linh, tâm lý khách hàng có biến đổi, giao dịch tăng hơn một chút nhưng giá hầu như không tăng. “Thực tế thông tin huyện Từ Liêm sẽ lên quận đã có cách đây khá lâu nên giới đầu tư không bất ngờ. Bên cạnh đó, dù đổi từ huyện lên quận nhưng Mỹ Đình hay Mễ Trì đều là khu vực rất phát triển, được quy hoạch đẹp nên giá đất đã cao từ trước.

Trong bối cảnh kinh tế khó khăn, giới đầu tư BĐS không còn dồi dào về tài chính nên đầu cơ ở khu vực này là bài toán mạo hiểm. Do đó, giá nhà đất có thể có tăng nhưng không thể gây sốt và biến động lớn nhất sẽ thuộc về khu vực hiện nay còn là thôn, xã” - ông Khoa cho biết.

Trên thực tế, Từ Liêm là một trong những khu vực tập trung nguồn cung dồi dào của BĐS Hà Nội và đây cũng là địa bàn được nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Khi chuyển từ huyện lên quận đồng nghĩa với khung giá đất do thành phố ban hành sẽ được tăng lên, cơ sở vật chất, hạ tầng được đầu tư.

Từ đó, giá trị sử dụng và giá trị thực của đất đai khu vực này được nâng lên, giá chào bán phải tăng theo. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường dành cho người mua có nhu cầu thực, mặt bằng giá BĐS Từ Liêm quá cao chắc chắn không phải là lựa chọn đầu tư hàng đầu. Chưa kể, bài học từ BĐS Hà Đông, Mê Linh, Ba Vì… đã cho thấy, “chạy trước” quy hoạch là bài toán mạo hiểm, rủi ro mang lại rất lớn. 

(Còn tiếp)